地产投资: 出售第2套房这3招能帮卖家减少税

（加西网综合）加拿大人对于房地产拥有极高的热情，过去几十年的房价飞涨让很多房主看到了房产增值的潜力，除去那些玩短线的炒房者以外，还有很多房产业主在长期持有之后出售房屋，获取巨大的经济收益。

然而，如果拥有不止一套房产，那么在出售第二套、或是更多房产时，将面临缴纳资本利得税的重税。如何恰当合理合法的减少这项税收呢？金融专家提供了三种措施：

出售二手房产，无论是度假屋还是城市中的公寓、共管物业等，都能为业主带来可观的利润，但同时，也会导致巨额税款。因为出售二手房产的利润需缴纳资本利得税，这意味着收益的一半需要按卖方的边际税率征税。

但是，卖家可以使用一些技巧来降低应税资本收益。

拆分主要居所豁免

主要居所豁免允许加拿大人出售他们的主要住房时，无需为利润纳税。对于拥有多处房产的人，他们可以策略性地在他们的房屋之间分配免税额，以减轻他们的税收负担。

财务公司 Open Access Ltd. 的注册财务规划师兼财务规划总监 Cindy Marques 表示，选择哪些房产可以免税取决于房主对于资金的态度。业主是希望优先考虑今天的现金流还是以后的现金流量？

Marques 说，无论您是在出售度假小屋还是在出售实际居住的房子，可能需要考虑，当初购买这两处房产的目的是什么，到目前为止它们升值了多少？如果您正在出售别墅，并且不想现在处理大笔税单，可以将其指定为所有或部分年份的主要住所，这样应税收益就可以完全免税或大幅减少。

此外，人寿保险也是一个要考虑的因素，因为它可以处理个人死后的最终税单。

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如果卖家没有人寿保险并且不想在死后大笔税款侵蚀遗产，最好为实际房屋保留主要居所豁免。但是，如果人寿保险赔付将涵盖您遗产的大部分或全部纳税义务，那么您可以将次要房产指定为您的主要住所，以立即实现销售利润最大化。

出租房产或出租房屋的一部分可能会使事情复杂化，因为主要住宅豁免不适用于或以其他方式按比例分配给未用作出租房屋的部分，具体取决于业主的独特情况。

报税软件公司 UFile 的国家税务专家 Gerry Vittoratos 就此进一步解释称，业主必须自己决定究竟怎么拆分主要住所的豁免权能够获取最大利润、减少资本利得税。这个过程中，没有所谓神奇的公式。

对房主来说幸运的是，加拿大政府对将房产作为主要住所的要求相当低。

以一间小度假屋为例，Vittoratos 说，如果业主在一年中的某个时候至少待了一个周末，那很可能足以对该房产申请豁免。

申报所有销售的费用

出售房屋看似赚钱，但其实各项开销仍然不少，包括法律费用、房地产经纪人佣金和房屋维修等。

Marques 说，对于卖家来说，所有这些都可以从收益中扣除。

在申报资本利得税之前，房主可以将寻找买家的费用、给房地产经纪人或经纪人的佣金、法律费用、土地转让税、销售广告费用等等，所有任何费用都申报作为出售房产的支出费用，按照成本将其从收益中扣除。

关于装修，则相对复杂，需要证明装修是必须的，但其中，重新刷漆无法算作必须的支出成本，但其他包括屋顶、地基、地下室的维修都可以申请，因为它们是结构的组成部分。