香港: 警惕：香港楼市“逃生门”正在关上

2023-03-21 | 来源: 颜宝刚 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

颜宝刚评论分析文章：今年一月在文章《“新香港人”离弃，香港楼市“小阳春”实为最后“逃生门”》中，指出两地通关之后楼市出现的“小阳春”，实为卖家最后的“逃生门”。

事隔两个月，我自己身边有朋友，已成功透过楼市反弹成功卖楼套现，并计划稍后移民英国。在社交媒体亦见不少家庭近日成功以理想价钱卖出手头物业，并陆续移民离开香港。可见不少“离开的人”，真的把握了这道“逃生门”，衷心祝福他们一切顺利。

现在剩下要问的问题是，到底这道“逃生门”还可以开放多久？真的有心卖楼的朋友，能否再等一下能套现更多吗？近日西方出现的金融危机，又会否令联储局放慢加息步伐，对香港楼市有利吗？

由农历年后的楼市成交数据反映，二手楼价指数连升四周，中原城市领先指数创20周新高，连升4周共4.2%，以去年全年下跌一成半计算，楼价“筑底回升”似乎成了市场共识。而根据戴德梁行统计，龙头屋苑如太古城及沙田第一城的楼价更是按季急弹了11%和20%。面对楼市气势如虹，代理当然发表乐观言论，称楼市由“小阳春”变成“大阳春”，指楼价升势会持续。

不过由发展商的部署，我们又好像看到了另一个“故事”：事实上，新盘近期出现劈价潮，例如上月会德丰开售的观塘蓝田站《KOKO ROSSO》，首批单位较第一期折实均价平约10%。到近日由华懋及港铁合作发展的何文田站项目《瑜一》公布首张价单，定价比同区二手楼盘平两成，亦为近三年半以来售价最平市区铁路盘。

之后到长实及新地合作发展的屯门第55区《飞扬》第2期，折实平均呎价低至约12500元，较去年6月的第一期平近17%，劈价幅度更深，反映发展商去货决心大，是全港近3年以来首批折实均价最低项目，发展商自己形容为“深水炸弹价”，如果说楼市正值反弹期，那麽发展商定价如此克制，实际上是有违常理。

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美欧金融危机震盪全球联储局加息周期有望提早结束

近日美国硅谷银行因存款流出需沽出长债引发亏损而倒闭，连锁效应引发全球金融信心崩溃，连欧洲最大投行瑞信，市场亦忧虑会出现流动性问题，估计联储局在“对抗通胀”及“稳定金融”两个双任务中，有机会放缓加息步伐，利率期货反映约一半人估计今个星期当局不会加息，部分则预料最多加0.25厘，但普遍共识是认为这一轮加息周期已经见顶，息率逐步回落只是时间问题。

面对利率可能见顶，不单代理发表利好言论，甚至有经济学家称有机会令本港提早完结加息周期，因为美汇指数转弱降至近月新低，令港元转强创大半个月新高，按过去经验甚至有机会令资金重新流入本港，有机会令港息比美息更早回落，将有利楼市复甦云云。

但回顾08年雷曼兄弟倒闭引发的第一波，当时资金避险，实际上有大量外资是先流入新兴市场避险，当时香港资本市场一度亦以为能“避过一劫”，但当外国银行出现“火烧连环船”，香港不单无险可避，甚至成为外资“提款机”，不单重挫股市楼市，之后引发的“雷曼迷债”风波，不单令销售银行为“千夫所指”，对监管当局以至整个政府，都引发了一个“政治炸弹”。

因此，今次西方的金融危机，对香港来说可能只是前奏，单单以为美国可能提早完结加息周期就认为对楼市有利，似乎是过于片面及短视。

我去年底提及经济及楼市有利重要因素，是本港和内地封关达三年之久，一旦通关复常，内地客有望赴港置业。

事实是否如此？内地与本港通关，加上楼市反弹，二月份辣税成交增加。据税局资料显示，2月份涉及买家印花税（BSD）成交共有61宗，较1月弹升79%，并创8个月新高，涉及税款则约1.8亿元，较1月份升94%，反映期内非本地买家入市个案大增。