香港: 警惕：香港樓市“逃生門”正在關上

2023-03-21 | 來源: 顏寶剛 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

顏寶剛評論分析文章：今年一月在文章《“新香港人”離棄，香港樓市“小陽春”實為最後“逃生門”》中，指出兩地通關之後樓市出現的“小陽春”，實為賣家最後的“逃生門”。

事隔兩個月，我自己身邊有朋友，已成功透過樓市反彈成功賣樓套現，並計劃稍後移民英國。在社交媒體亦見不少家庭近日成功以理想價錢賣出手頭物業，並陸續移民離開香港。可見不少“離開的人”，真的把握了這道“逃生門”，衷心祝福他們一切順利。

現在剩下要問的問題是，到底這道“逃生門”還可以開放多久？真的有心賣樓的朋友，能否再等一下能套現更多嗎？近日西方出現的金融危機，又會否令聯儲局放慢加息步伐，對香港樓市有利嗎？

由農歷年後的樓市成交數據反映，二手樓價指數連升四周，中原城市領先指數創20周新高，連升4周共4.2%，以去年全年下跌一成半計算，樓價“築底回升”似乎成了市場共識。而根據戴德梁行統計，龍頭屋苑如太古城及沙田第一城的樓價更是按季急彈了11%和20%。面對樓市氣勢如虹，代理當然發表樂觀言論，稱樓市由“小陽春”變成“大陽春”，指樓價升勢會持續。

不過由發展商的部署，我們又好像看到了另一個“故事”：事實上，新盤近期出現劈價潮，例如上月會德豐開售的觀塘藍田站《KOKO ROSSO》，首批單位較第一期折實均價平約10%。到近日由華懋及港鐵合作發展的何文田站項目《瑜一》公布首張價單，定價比同區二手樓盤平兩成，亦為近三年半以來售價最平市區鐵路盤。

之後到長實及新地合作發展的屯門第55區《飛揚》第2期，折實平均呎价禉E獵�12500元，較去年6月的第一期平近17%，劈價幅度更深，反映發展商去貨決心大，是全港近3年以來首批折實均價最低項目，發展商自己形容為“深水炸彈價”，如果說樓市正值反彈期，那麽發展商定價如此克制，實際上是有違常理。

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美歐金融危機震盪全球聯儲局加息周期有望提早結束

近日美國硅谷銀行因存款流出需沽出長債引發虧損而倒閉，連鎖效應引發全球金融信心崩潰，連歐洲最大投行瑞信，市場亦憂慮會出現流動性問題，估計聯儲局在“對抗通脹”及“穩定金融”兩個雙任務中，有機會放緩加息步伐，利率期貨反映約一半人估計今個星期當局不會加息，部分則預料最多加0.25厘，但普遍共識是認為這一輪加息周期已經見頂，息率逐步回落只是時間問題。

面對利率可能見頂，不單代理發表利好言論，甚至有經濟學家稱有機會令本港提早完結加息周期，因為美匯指數轉弱降至近月新低，令港元轉強創大半個月新高，按過去經驗甚至有機會令資金重新流入本港，有機會令港息比美息更早回落，將有利樓市復甦雲雲。

但回顧08年雷曼兄弟倒閉引發的第一波，當時資金避險，實際上有大量外資是先流入新興市場避險，當時香港資本市場一度亦以為能“避過一劫”，但當外國銀行出現“火燒連環船”，香港不單無險可避，甚至成為外資“提款機”，不單重挫股市樓市，之後引發的“雷曼迷債”風波，不單令銷售銀行為“千夫所指”，對監管當局以至整個政府，都引發了一個“政治炸彈”。

因此，今次西方的金融危機，對香港來說可能只是前奏，單單以為美國可能提早完結加息周期就認為對樓市有利，似乎是過於片面及短視。

我去年底提及經濟及樓市有利重要因素，是本港和內地封關達三年之久，一旦通關復常，內地客有望赴港置業。

事實是否如此？內地與本港通關，加上樓市反彈，二月份辣稅成交增加。據稅局資料顯示，2月份涉及買家印花稅（BSD）成交共有61宗，較1月彈升79%，並創8個月新高，涉及稅款則約1.8億元，較1月份升94%，反映期內非本地買家入市個案大增。