地产观点: 加息动了银行蛋糕，自救保护房市

当利率徘徊在接近零十多年并进行价值数万亿美元的量化宽松（QE）之后，又在不到一年的时间内将利率提高400个基点，有些东西不可能不会突然崩溃，这从来都不是是否会崩溃的问题，而是什么时候崩溃的问题。

很多人都比我有资格评论硅谷银行破产的人，所以我只简短总结一下过程：

1. 美联储在调整债务负担后以史上最快的速度加息。

2. 存款利率未能跟上而不削弱银行盈利能力。因此，现金流向收益率较高的短期国债、货币市场基金等。

3. 与此同时，飙升的利率摧毁了银行抵押品（主要是政府债券）的价值

4. 银行需要筹集资金来为提款提供资金，但如果他们清算这些资产，他们就会意识到上述资产的损失。这加剧了他们薄弱的资本基础。

5. 储户紧张并提取现金，开始传染，崩盘。

银行正坐拥巨额未兑现亏损，而他们以超低利率购买的债券在美联储提高利率时又被价格摧毁，债券是支撑整个金融体系的抵押品。

例如，9年期债券上涨1%，债券价格将受到9%的打击。因此，美联储加息的能力仅限于各商业银行投资现金的明智程度。硅谷银行并不是唯一一家如此境遇的银行。

很多人都在谈论美联储可能会终结加息。如果再有银行倒闭，我们将谈论通货紧缩，而不是通货膨胀。

正如上周加拿大央行宣布暂停加息时所证实的那样，加拿大央行已经转向观望。更高的利率终于开始对各商业银行产生巨大影响，各商业银行为防止银行抵押品（房产）低价挂牌上市，纷纷延长摊还期：

摊还期超过30年的抵押贷款比例：

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BMO：32.4%

CIBC：30%

TD：29.3%

RBC：25%

换句话说，当加拿大央行掀起一波触发利率时，许多抵押贷款突然演变为只付利息的抵押贷款。就在12个月前，这被认为是不可想象的。银行允许借款人踢罐子(Kick the Can，缓兵之计能拖就拖之意），因为你的房子是银行的抵押品，他们不希望你的房子强制清算然后在MLS中挂牌！这部分解释了市场上缺乏库存的原因。

这不仅仅在住宅方面，商业房地产行业的问题也在冒泡。写字楼市场一片混乱，我们知道开发用地已经严重缺乏流动性。几周前，我们惊讶地看到了温哥华开发商科罗曼德（Coromandel）的突然崩溃，该公司坐拥近10亿加元的土地持有量。他们也不是唯一坐拥大量土地的开发商。

如果有人问：“怎么破产的？其实无非是两种方式。渐渐地，或者突然间。

世界上所有房地产的总价值超过300万亿美元。而且有很多是债务支撑着房地产的价值。