房市情报: 楼花要玩砸？焦虑和爽约问询激增

楼花买家越来越焦虑，担心利率大幅上涨，房价下跌，导致最终很难完成交易。由于市场恐慌和各种不确定，很多地产经纪收到的楼花买家电话咨询翻番。

根据多伦多星报的报道，Royal LePages REC Canada 的管理合伙人 Simeon Papailias称，最近几个月，来自楼花买家的电话增加了一倍，许多人想知道是否可以退出与开发商的楼花合约。“由于市场的恐惧和不稳定，我们看到人们的请求激增，我们收到客户的询问，询问他们是应该退出交易，还是保留房产并最终收房。”

Simeon 补充说，有些绝望的买家甚至表示不惜一切代价试图退出楼花合约。

由于高利率和房贷压力测试要求，需要借款人证明有能力负担更昂贵的抵押贷款，目前的抵押贷款测试基准在 7% 左右，许多人担心无法获得抵押贷款的资格，感到“压力山大”。

抵押贷款利率大幅上升，加拿大央行在 2022 年七次上调隔夜贷款利率以抑制通胀。从 2022 年 3 月到 2023 年 1 月，抵押贷款利率从 1.5% 的历史低点上升到 6% 以上。

然而，Butler Mortgages 的抵押贷款经纪人 Ron Butler 表示，对于选择楼花转让途径的买家来说，一个更令人担忧的迹象是转让越来越难以完成。

通常来说，楼花投资者在公寓开工前购买楼花合约，然后在竣工前转让楼花合约以获利。例如，如果他们在楼花开工前以 50万元的价格购买了一套公寓，而在出售时该公寓的市场价值为 70万元，这样他们可以更低的价格出售获利。

但现在多伦多公寓价格自 2022 年 2 月达到顶峰以来已累计下跌近 9万元。巴特勒说，这意味着自疫情以来购买楼花的买家可能不得不以低得多的价格赔钱出售该房产。不过，这总比失去支付给开发商的 20% 定金要好。

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对于在疫情期间购买独立屋楼花的买家来说，情况更糟。巴特勒说，如果他们在 2021 年年中以 150 万元的价格购买了 2023 年 9 月交付的独立屋楼花，到时贷方对房产的估值可能仅为 110 万元。这些买家将发现无法获得足够多的抵押贷款来支付购买价格，而且抵押贷款利率比 2021 年预期的要贵得多。

“你将需要大量现金来弥补 40万元的缺口，这对某些人来说是一个真正的挑战，”巴特勒说。“如果他们不能成交，开发商将会没收押金并以任何市场价出售，因为开发商必须清理库存。”预计在 2023 年下半年和 2024 年，建商收回楼花将变得更加普遍。

虽然买下高价楼花成为业主后可以选择租房，但仍然要考虑现金流。虽然多伦多租金飙升，但即使租金更高，也可能无法支付增加的地税、公寓管理费和抵押贷款付款，很难看到正向现金流，现在虽然租金在上涨，但还不够高。

公寓代理公司 Precondo.ca 的执行董事兼联合创始人 Jordon Scrinko 表示，他认识的在 2018 年和 2019 年购买楼花2022年12月交付的客户中，没有一个无法交割。“只有那些过度扩张，并购买了不应该购买的多套单位的人在试图出售时才难以实现收支平衡。”

目前很难知道到底有多少买家无法交割，因为楼花转让不会在 MLS 系统中公布。市场研究公司 Urbanation 的总裁肖恩（Shaun Hildebrand)表示，由于楼花转让没有交易记录，对楼花转让市场的“全面了解”非常有限。

他说，通常情况下，楼花合约转让销售额平均占项目单位的 5%。但即使增加到 15%，“考虑到当今房地产市场的规模，这也只是一个相当小的增长，”他补充说，多伦多的公寓价格同比仍略有上涨，表明楼花转让尚未对房地产市场产生重大影响。

然而，高利率阻碍了投资者继续投资楼花单位，这可能意味着一些项目将被搁置，因为根据安省政策，开发商开工建设前必须售出超过75%的单位。

“利率上升正在减缓需求，但供应也是如此，”他说。“几年后，自 2022 年下半年以来楼花销售放缓将导致几年后的交付量减少，而移民人数却将创下历史新高。”

加西网地产中心编译报道