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地產觀點: 專家預測老舊出租公寓開始吃香

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由於BC省政府廢除共管物業出租限制,租金大漲,大大鼓舞了投資者的興趣,隨著利率走向穩定和大規模移民的順利進行,很多地產投資專家預測,BC省第3季度共管物業下滑將很快成為歷史,而老舊出租公寓將迎來高潮。




從2022 年第四季度的數據表明,越來越多的投資者願意花大價錢購買黃金地段的舊出租資產。

溫哥華高力地產經紀公司( Colliers) 稱,11 月 2 日,位於溫哥華 Kerrisdale 的一棟 10 單元的舊多戶出租大樓以 408 萬元的價格售出。

11 月 23 日,溫哥華 Goodman Commercial 公司以 3525 萬元的價格收購溫哥華 Kits Beach 附近一棟 74 套出租公寓樓的交易。這相當於這座 56 年歷史的公寓每套售價超過 476,000 元。

Marcus & Millichap 於 11 月掛出溫哥華甘比走廊(Cambie Corridor)一棟“完全翻新”的 12 單位舊出租公寓樓,每戶 66.6萬元。

今年前三個季度,公寓樓的總銷售額比一年前下降了 35%,主要原因是賣家的期望與買家願意支付的價格之間的差距越來越大。

截至 2022 年 9 月底,共有 183 棟出租公寓樓售出,總成交額為 21.1 億元,第三季度銷售額下降明顯,降至僅 14 筆交易,為七年來任何季度的最低水平。根據溫哥華地產公司 Marcus & Millichap 進行的一項調查,第3季度銷售下滑主要與貸款利率上升有關。

加拿大抵押貸款和住房公司 (CMHC) 承保的多戶出租房屋的抵押貸款利率是最低的,但在過去一年中,5 年期和 10 年期抵押貸款利率增加了一倍以上,達到 4.5%, Marcus & Millichap 高級副總裁 James Blair 與高級副總裁 Patrick McEvay 在第三季度報告中稱。

“發生了很大的變化,”布萊爾說,這對買家資產要求大幅提高,因此,多戶家庭投資者需要更高的首付,債務成本正在高於資本化率,今年迄今為止平均資本化率為 3.27%。資本回報率(Cap Rate)現在是關鍵,結果是許多投資者都在觀望是否會進一步加息,因為抵押貸款利率是房東最重要的單一投入成本。

盡管如此,現有的 BC 房東正在狂收紅利:有史以來最高的租金。 全加拿大租金最貴的城市前5名都在BC省,而且許多業主已經鎖定了 CMHC 承保的低成本 10 年期融資。

liv.rent 最近的一項研究顯示,大溫地區一間不帶家具的單臥室公寓的平均租金從 10 月份的 2,256 加元增加到今年 11 月的 2,317 加元。北溫哥華的租金上漲了 10.4%,成為加拿大租金最貴的城市,平均每月租金為 2,760 加元。

根據布萊爾的說法,溫哥華市新建和最近翻修過的一居室公寓的租金現在平均為每月 3,000 元。

另外,BC省政府於 11 月 21 日頒布的新立法,廢除了共管物業限制租金附例 ,這個政策不會影響 2010 年之後建造的共管物業,因為這些建築從未受到租金限制;他們的目標是那些擁有禁止出租、限制出租或按年齡限制出租的規章制度的老建築。預計全省有30萬戶共管物業受益。

據政府的數據,根據 BC 投機和空置稅申報(主要僅適用於主要城市核心)的數據,大約有 2,900 套空置公寓無法出租。雖然最終目的是降低住房成本,但實際上可能會產生相反的效果,甚至意想不到的後果。

BC省的公寓房主協會表示,有研究表明,有租金限制的共管公寓並沒有很​​多空置單元,平均空置率從0-4%不等,而沒有此類限制的物業有著更高的空置率。但取消出租限制,為投資者的投機打開了大門。


溫哥華 Marcus & Millichap 的多戶住宅房地產專家 James Blair 指出,由於租金限制和共管物業清盤法案,過去公寓投資者往往難以購買 Point Grey 等高端公寓。(2016 年 BC 的《Strata Property Act》修改允許共管業主以 80% 的投票贊成自願清盤解散他們的共管物業),這也激發了開發商對老舊共管物業進行重建的興趣。

包括Marcus & Millichap公司在內的很多地產專家認為,一旦利率趨於穩定,還有以下三個強勁趨勢導致多戶住宅市場強勁向好。

這些是:

移民:隨著加拿大在 2022 年將其移民目標提高到 411,000 個新的永久居民,到 2025 年每年增加 500,000 個,預計大溫地區每年將迎來大約 55,000 個移民。新人的湧入將繼續支持強勁的租賃需求,因為新來者往往更喜歡公寓市場而不是所有權。

• 高價住房:低陸平原的基准綜合房價現在為109 萬加元,為加拿大最高的,而典型的大溫公寓售價超過727,000 加元。這些高昂的價格將使潛在的房主望而卻步,出租空置率接近 1.5%,也是加拿大最低。

• 強勁的勞動力市場:到 2022 年為止,大溫地區已經增加了大約 15,000 個工作崗位,失業率目前穩定在 4.3%,與維多利亞和基洛納相似。這種強勁的勞動力市場推動住房需求,而且人們賺取的工資足以支付租金,但不足以擁有自住產權房子,從而使他們留在公寓租賃市場。

加西網地產中心編譯綜合報道

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