地产观点: 专家预测老旧出租公寓开始吃香

由于BC省政府废除共管物业出租限制，租金大涨，大大鼓舞了投资者的兴趣，随着利率走向稳定和大规模移民的顺利进行，很多地产投资专家预测，BC省第3季度共管物业下滑将很快成为历史，而老旧出租公寓将迎来高潮。

从2022 年第四季度的数据表明，越来越多的投资者愿意花大价钱购买黄金地段的旧出租资产。

据温哥华高力地产经纪公司（ Colliers）称，11 月 2 日，位于温哥华 Kerrisdale 的一栋 10 单元的旧多户出租大楼以 408 万元的价格售出。

11 月 23 日，温哥华 Goodman Commercial 公司以 3525 万元的价格收购温哥华 Kits Beach 附近一栋 74 套出租公寓楼的交易。这相当于这座 56 年历史的公寓每套售价超过 476,000 元。

Marcus & Millichap 于 11 月挂出温哥华甘比走廊（Cambie Corridor)一栋“完全翻新”的 12 单位旧出租公寓楼，每户 66.6万元。

今年前三个季度，公寓楼的总销售额比一年前下降了 35%，主要原因是卖家的期望与买家愿意支付的价格之间的差距越来越大。

截至 2022 年 9 月底，共有 183 栋出租公寓楼售出，总成交额为 21.1 亿元，第三季度销售额下降明显，降至仅 14 笔交易，为七年来任何季度的最低水平。根据温哥华地产公司 Marcus & Millichap 进行的一项调查，第3季度销售下滑主要与贷款利率上升有关。

加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 承保的多户出租房屋的抵押贷款利率是最低的，但在过去一年中，5 年期和 10 年期抵押贷款利率增加了一倍以上，达到 4.5%， Marcus & Millichap 高级副总裁 James Blair 与高级副总裁 Patrick McEvay 在第三季度报告中称。

“发生了很大的变化，”布莱尔说，这对买家资产要求大幅提高，因此，多户家庭投资者需要更高的首付，债务成本正在高于资本化率，今年迄今为止平均资本化率为 3.27%。资本回报率（Cap Rate)现在是关键，结果是许多投资者都在观望是否会进一步加息，因为抵押贷款利率是房东最重要的单一投入成本。

尽管如此，现有的 BC 房东正在狂收红利：有史以来最高的租金。全加拿大租金最贵的城市前5名都在BC省，而且许多业主已经锁定了 CMHC 承保的低成本 10 年期融资。

liv.rent 最近的一项研究显示，大温地区一间不带家具的单卧室公寓的平均租金从 10 月份的 2,256 加元增加到今年 11 月的 2,317 加元。北温哥华的租金上涨了 10.4%，成为加拿大租金最贵的城市，平均每月租金为 2,760 加元。

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根据布莱尔的说法，温哥华市新建和最近翻修过的一居室公寓的租金现在平均为每月 3,000 元。

另外，BC省政府于 11 月 21 日颁布的新立法，废除了共管物业限制租金附例，这个政策不会影响 2010 年之后建造的共管物业，因为这些建筑从未受到租金限制；他们的目标是那些拥有禁止出租、限制出租或按年龄限制出租的规章制度的老建筑。预计全省有30万户共管物业受益。

据政府的数据，根据 BC 投机和空置税申报（主要仅适用于主要城市核心）的数据，大约有 2,900 套空置公寓无法出租。虽然最终目的是降低住房成本，但实际上可能会产生相反的效果，甚至意想不到的后果。

BC省的公寓房主协会表示，有研究表明，有租金限制的共管公寓并没有很多空置单元，平均空置率从0-4%不等，而没有此类限制的物业有着更高的空置率。但取消出租限制，为投资者的投机打开了大门。

温哥华 Marcus & Millichap 的多户住宅房地产专家 James Blair 指出，由于租金限制和共管物业清盘法案，过去公寓投资者往往难以购买 Point Grey 等高端公寓。（2016 年 BC 的《Strata Property Act》修改允许共管业主以 80% 的投票赞成自愿清盘解散他们的共管物业），这也激发了开发商对老旧共管物业进行重建的兴趣。

包括Marcus & Millichap公司在内的很多地产专家认为，一旦利率趋于稳定，还有以下三个强劲趋势导致多户住宅市场强劲向好。

这些是：

• 移民：随着加拿大在 2022 年将其移民目标提高到 411,000 个新的永久居民，到 2025 年每年增加 500,000 个，预计大温地区每年将迎来大约 55,000 个新移民。新人的涌入将继续支持强劲的租赁需求，因为新来者往往更喜欢公寓市场而不是所有权。

• 高价住房：低陆平原的基准综合房价现在为109 万加元，为加拿大最高的，而典型的大温公寓售价超过727,000 加元。这些高昂的价格将使潜在的房主望而却步，出租空置率接近 1.5%，也是加拿大最低。

• 强劲的劳动力市场：到 2022 年为止，大温地区已经增加了大约 15,000 个工作岗位，失业率目前稳定在 4.3%，与维多利亚和基洛纳相似。这种强劲的劳动力市场推动住房需求，而且人们赚取的工资足以支付租金，但不足以拥有自住产权房子，从而使他们留在公寓租赁市场。

加西网地产中心编译综合报道