北京: 北京扛不住二手房掛牌量破10萬套

2022-11-21 | 來源: 鳳凰網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

北京居民王瑤最近突然急迫了起來，兩年多前在北京朝陽區東五環附近購買了一套“老破小”的她，原本沒有置換計劃，現在也打算加入“掛牌”隊伍，並開始密切關注市場動態消息。

這種變化，源於近期“北京二手房掛牌量激增到10萬套，創歷史新高”的說法，市場氛圍被烘托得緊張了許多，“成交明顯下跌，價格承壓”的言論出現了，“拋售潮”等一些猜測也出現了。

北京住建委數據顯示，2017年-2021年，北京二手房全年成交量呈現平穩上行趨勢，分別達到13.43萬套、15.17萬套、14.26萬套和16.46萬套，同期新房網簽量則分別為4.82萬套、4.75萬套、6.43萬套和6.81萬套。與其他以新房成交為主的城市相比，北京的置換需求占據主流。

從近年情況來看，隨著住房市場持續發展，北京市二手房年度交易規模已達15-20萬套左右水平，與市場規模相比較，當前掛牌中房源量並不屬於“庫存過高”。根據北京鏈家研究院監測數據，2019年後，北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套。近三個月月均掛牌數量相較過去5年下半年平均值無顯著變化，當前掛牌量與去年同期相比有微增。

另據58安居客房產研究院統計數據，北京近幾個月的二手房在架量無明顯波動。2022年10月，北京市二手房在架房源量環比增加0.2%，與上月基本持平，已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。今年3月份，58安居客的北京市二手房掛牌數量曾超過18萬套。需要注意的是，去年是北京樓市成交“大年”，相對較快的去化速度拉低了房源量。

綜合判斷，當前北京市場處於疫後恢復平台期，新增掛牌、帶看、成交、價格等各項指標無顯著波動，各項指標均處正常范圍。

至於二手房掛牌量與市場走勢之間的關聯，需要審慎看待。一般來講，包括新增房源、動態銷售房源、核銷房源等在內，掛牌房源量指標的影響因素較多。

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通過回溯既往掛牌房源量數據與成交數據，房屋成交價格、房屋成交量走勢的關系發現，有業內人士指出，“掛牌量預示市場冷熱”的推論仍有待觀察。

北京一家房地產經紀門店的負責人說，根據他們的實際工作經驗，掛牌量並不能和市場冷暖直接掛鉤，近期掛牌的業主有不少也是受到市場消息影響，想要掛出來試試水。

前述掛牌量數據，與另一則成交量數據疊加，在少數人的分析中造成了更強的殺傷力，消息稱“北京二手房成交量明顯下跌，專家認為將引起價格下調”，更有人斷言掛牌量大漲，意味著有投資客在大量出貨，拋售離場。該論斷使用了北京二手房成交的同比數據，即2022年1-10月，北京二手住宅成交面積為1005.3萬平方米，同比下降32.4%；二手住宅成交套數為110484套，同比下降32.6%。

值得注意的是，2021年是北京二手房市場的成交高峰。來自機構的數據顯示，去年全年北京二手房成交近19.32萬套，成交量創近5年新高。考慮到近期疫情多發，也對成交量造成了一定影響。

查詢北京住建委的官方數據發現，2022年6-10月，北京二手房網簽數量分別為1.1萬套、1.2萬套、1.4萬套、1.43萬套和1.1萬套。10月由於連環單聯審聯批政策落地，使得成交到網簽轉化時間變快，導致網簽數字下降。

北京二手房網簽的月度數據處在1.2萬套-1.5萬套的區間屬於正常現象，如果月度成交低於8000套，市場才會有實質性變化。目前的成交量是略微偏低。

在“賣一買一個稅優惠”政策推出之後，原本就有置換計劃的客戶紛紛加快了速度，力求爭取在1年以內實現置換，老舊小區的房屋上架率較之前有所增加。所謂“賣一買一個稅優惠”，是指9月30日財政部發布的《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，該公告提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。