北京: 北京樓市變了這地異軍突起又漲

2022-09-09 | 來源: 36氪 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

預算夠的，可以等永豐和造甲村的項目，望京的剛需，可以等順義新城的純地鐵盤，性價比很高。

身在北京，卻很少盤點北京樓市。

因為很難找到增量。

北京樓市就像A股裡的茅台，房住不炒後，沒有大漲也沒有大跌，就矗在那裡。

你看它一眼，還是那樣，再看一眼，還是那樣。

沒有動態，就很難找到機會。

不過最近在全國救市的大背景下，北京的確發生了很多變化。

比如支持“老人”購房，通州購房雙限松綁，一城一策信貸放松……

又恰逢“金九”開啟，北京內部正在湧動著激烈的價值走勢。

讀者們問得最多的是，北京何時買房，怎麼買？買什麼？

今天子木就具體展開講講北京樓市，把今年對北京樓市的理解，所了解到的信息細細鋪開。

希望對大家有所幫助。

01 風向標

政策出台需要思路，房價調控需要態度。

北京距離源頭最近，自然有領頭作用，於是在20年前，北京樓市就成了全國樓市“風向標”。

以往任何一輪周期，全國都會向北京看齊：

北京啟動，全國啟動；北京大漲，下面的城市，肆無忌憚。

由此，北京才是全國樓市的“信心之源”。

然而今年跟過去，大有不同。

全國樓市救了半年，依舊疲軟無力，信心一再探底，但到現在為止，高層依舊拒絕啟動北京。

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可能考慮到連續幾年“房住不炒”得來的成果，不願輕易放棄，也可能考慮到當下局勢微妙，居民杠杆太高，無法再撐起一波牛市。

畢竟在牛市中，經濟活躍、人口基數大的城市，叫做釋放購買力；而經濟低迷、人口外流的城市，那叫“妄漲”，最後都是負債和泡沫。

2015年幫他們擦了一次屁股，現在真的沒紙了。

北京沒有參與這場救市運動，挑起虛火，而是選擇了“擠牙膏式”的放松。

今天擠一點，明天擠一點，不斷給市場撕開窗戶紙，往裡透光。

於是我們看到，北京推出了“支持老人買房”，號召京戶家庭把老人疏解到近郊新城，買房生活。

對通州區部分人群定向放松，比如部分企事業員工和招商引資相關人員放寬限購。

之前網傳松綁“認房認貸”，至今沒有著落，這是大多數北京買房人心中的痛。

一個朋友跟我說，這兩年一直想著改善，但無奈，只要有房或者有過貸款記錄，即使結清了，再買房，一律按8成首付。

現在基本都是“非普房”，換一套千萬房產，都要基本800萬的資金，想想就害怕。

對於改善族來說，缺的是錢的“量”，而不是錢的“成本”。現在雖然北京房貸利率一直在降，但對市場的影響非常有限。

北京，改善一直都是主驅力，只要“認房認貸”一日不解，堆積的改善需求就釋放不出來，樓市就沒有大行情。

至於放不放“認房認貸”，現在主要看調控端怎麼想，誰都猜不透。不過這並不影響已有趨勢，北京樓市，目前正在發生巨大的價值分化。

02 區域之變

今年上半年，北京漲幅最大的地方不是東西城區，也不是海澱朝陽，而是亦莊。

漲勢非常猛烈，平均從4.8萬/平米漲至5.3萬/平米，10.41%的漲幅穩坐北京第一梯隊。

亦莊房地產價值的崛起，在於兩點，產業和教育，這跟海澱邏輯十分相似。

一方面這些年吃了好幾波產業紅利，從互聯網大廠外溢到芯片和高端制造業落戶，至今已經有上百家世界500強公司入駐，京東方、京東、小米、三一重工等等均在列。

2021年，亦莊經濟增速超過20%，GDP總量直追東西城核心區，位居全市第五。