地产观点: 加拿大房地产两年大牛市到此结束？

2022-04-04 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

专家预测已成为事实，加拿大的抵押房贷利率已达到4%。几家大型银行已将其最热门的抵押房贷5年期固定利率提高到4%以上。这是自2013年以来，利率最高的时刻。同样值得补充的是，2013年是住房销量相当缓慢的一年，所以我预计未来一年我们的情况也不外如是。

配图是美国房贷利率走势（来源：Bloomberg)

你必须记住，人们买的是投资，而不仅是房子。如果他们觉得自己可以付款，那么他们就会买房子。这是你需要知道的要点。5年期抵押房贷在过去两个月内从2.5%增加到4%，这使加拿大的典型抵押房贷支付额增加了约550加元/月。在温哥华和多伦多等更昂贵的城市，这种增长甚至更高。

现在抛开不断上涨的生活成本，你可以看到有些东西必须付出。信贷成本和可用性最终是推动房价上涨的原因。媒体喜欢谈论外国买家和投资者，但这实际上只看到了表象，在房地产狂热的高峰期，通胀率高达5%，人们却能以1.5%的价格获得房贷。他们是被付钱借钱，而且他们借到了钱。我可以保证，如果政府债券或GIC支付4-5%的利率，房地产市场上的投资者会少得多。

无论如何，潜在的购房者将因抵押贷款利率的大幅飙升而受到打击。许多买家现在需要知道他们是否应该在极低利率到期之前（只有1-2个月）做出决定。它们面临的基本问题是，借贷成本增加导致的房价下跌是否匹配？否则，负担能力会变得更糟。

最终，你会看到不少买家转向观望，等待形势明朗。以下是我们将在未来几个月内看到的内容：利率上升和房屋销量下降。是的，房屋销量正在缓慢刹车，并非因为市场很糟糕，而是因为相比去年的历史新高。例如，大温地区3月份的房屋销量同比下降了24%（见下图），咋看是一个非常难看的标题，尽管3月份的销售实际上仍然非常强劲。但是，这在普通买家眼中是无关紧要的。他们听到头条新闻，听到邻居的故事。一旦事情开始变慢，传言就会快速传播。情绪和信心在市场中起着重要作用，与信贷成本一样。

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房地产市场有望大幅放缓，而这正是债券市场告诉我们的。现在，收益率曲线在很大程度上是倒挂的，这是债券市场的说法，更高的利率将减缓住房市场速度，并使我们陷入衰退。

这并不意味着即将到来的厄运，而是意味着这个房地产牛市不可避免的结束。过去两年来，创纪录的房屋销量和价格升值，拉动了大量需求。

加拿大政府在疫情期间借了很多钱。超过60%的债务在5年或更短的时间内到期。随着利率上升而滚动这些债务将是代价高昂的。（资料来源：理查德·迪亚斯）