箭在弦中國開征房地產稅四大猜想

2021-10-25 | 來源: 多維 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　10月23日，中國全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點。主要內容包括：一是試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。二是國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。三是本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。這標志著房地產稅試點即將開始，而距離房地產稅全面鋪開也已經不遠，不過，對於房地產稅如何征收等相關問題，還有相當大的爭議。

　　試點何時開始

　　今年以來，房地產稅試點步伐明顯加快。3月，十四五規劃明確提出“推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”，5月，財政部等相關部委召開全國房地產稅改革試點工作座談會，10月習近平(專題)在《求是》發文《扎實推動共同富裕》，提出“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”，考慮到“全面推進共同富裕”的大方針，如此密集的表態加速房地產稅試點和立法工作也就可以理解，因此，業內預計房地產稅最快將於年內出台試點細則方案，2022年上半年正式開始試點城市征收。

　　而房地產稅全面開征可能需要時間更長，借鑒中國以往的立法經驗，從一審到三審至少需要一年時間，關於房地產稅改革爭議激烈，立法可能需要推到四審。而過去經四審才走完立法過程的，有的案例長達十年以上。因此啟動立法的同時，擴大房地產稅改革試點范圍，有助於充分考慮各個地方現實情況的差異。人大常委會授權期限為五年，那麼通常需要在試點期限到期後，再做通盤考慮。

　　哪些城市可能成為試點

　　5月財政部召開座談會時，曾經邀請上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南等六個城市的官員參會。上海和重慶作為此前已經在試點的城市，依舊有可能入圍。

　　曾長期擔任財政部財政科學研究所所長的賈康公開撰文表示：“深圳要創建中國特色社會主義市場經濟先行示范區，海南要在全島建設全球最大體量的自由貿易港區，浙江要率先建設共同富裕示范區，這些中央寄予厚望的行政區，都有較好的條件和現實緊迫性去加入先行試點范圍。當然，別的地方如果願意加入試點，也是應該歡迎的。不過，一般而言，三四線城市不會進入第一批的先行試點位置。”

　　另外，人大常委會此次授權也明確“試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。”故征收范圍主要針對城市地區。

小鎮文旅之前靠礦後靠房地產,現在

困難重重大溫房地產開發陷入困境

眾多中國人赴日本掃貨添購房地產

　　存量房是否納入征收范圍

　　存量房是否會被納入的稅基問題恐怕是目前爭議最大的。

　　2011年，中國曾經在重慶和上海試點房產稅。其余城市目前仍然對自用住房在保有環節零稅負。上海房地產稅的征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房，稅率暫定0.6%，若應稅住房每平方米市場交易價格低於上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。重慶的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房。采用累進式計稅方式，以“戶面積”計算起征點：一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。適用稅率重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。

　　由於存量房沒有被納入，稅基不夠大，稅率又不算高，僅就試點結果來看，上海和重慶的試點並不成功，既沒有對高收入人群起到調節作用，又沒有擴大地方稅源，據估算，上海和重慶房地產稅試點稅收對地方財政收入貢獻度均不足3%。顯然無法達到逐步替代土地財政的目的。

　　為了讓收入公平分配，這次房產稅改革大概率會逐步對所有的存量住房征稅。賈康也認為“相對柔性地切入而使課稅覆蓋存量，也可順利推行房產稅改革”。

　　稅率高低

　　考慮到民眾高負債、高房價、低收入的現實因素，存量房征稅可能會考慮免稅面積，人均免稅面積可能在30至60平米。不過，房地產稅的主要目的是為了擴大稅基，緩解地方政府財政壓力，為了避免引發市場大幅波動，起征點和最低稅率的設置可能會充分考慮不同城市的具體情況，最低稅率可能不會超過1%。由於各地房價差異大，收入水平參差不齊，因此對於個人名下不同城市房地產稅如何征收將是未來爭議的問題。

　　考慮到此前上海和重慶的經驗，從保證稅源和打擊炒房的行為上去考慮，大概率也會采用累進稅制。隨著名下房產套數增多，征收的稅率會逐步增加，原則上，三套及三套以上住房持有人有可能被征收比較高的稅率。