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學區房: 學區房直降300萬一線城市神盤降溫

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  頂級學區房的價格,正在面臨回調。


  近日,一則北京海澱區蜂鳥家園一居室以600萬元超低價成交的消息不脛而走,這一價格比今年年初的高點降了300多萬元。一位知情的房產經紀人向中新經緯證實了這則消息。蜂鳥家園對口的是北京頂尖小學之一的中關村三小,以小戶型為主的特點讓這裡成為學區房“神盤”,也被視為北京學區房市場的風向標。

  2020年年末,北京海澱區的學區房突然走俏,成交量與價格在短時間內迅速上漲。但在樓市調控、多校劃片、教師輪崗、打擊學區房炒作以及近期的二手房指導價等多個措施的共同作用下,市場迅速降溫,價格回調幅度較大。一位經紀人說:“相當於去年底到今年初的價格漲幅全都回吐了。”


  直降300萬元成交

  近日網上傳出,蜂鳥家園一套51.6平方米的開間以600萬元的價格成交,這樣的價格讓一些房產業內人士直呼不可能。要知道,作為北京頂尖的學區房小區,在今年年初時,蜂鳥家園的成交價能達到900萬-1000萬元。

  對於這則消息,蜂鳥家園小區附近的房產經紀門店的數位經紀人均予以證實。鏈家一位知情的房產經紀人林晨(化名)對中新經緯稱,業主正准備換房,此前就看中了一套房源,支付了100萬元的定金,之後又支付了500萬元左右的首付款。因為臨時出了一些情況,急需把蜂鳥家園的這套房子賣掉,並騰出購房資格,這才以遠低於市場價的方式交易。這套房源是10月14日成交的,買方全款支付了600萬元。

  “本來業主掛了650萬元,但買方覺得還能談,就報了600萬。也是買方付款方式好,購房款馬上就能打過去,想臨時找這樣的買家很難的。而且,業主不賣的話,還要承擔他想買的那套房子的違約金,得不償失。這個價格成交,也是天時地利人和全占齊了。” 林晨說。

  約11.63萬元/平方米的價格,明顯低於蜂鳥家園的二手房均價。有業內人士說:“600萬元的價格,已經回到了2016年的水平。這個小區其他正在賣房的房東,都會對這個業主有意見。”

  從今年7月北京西城區、海澱區執行多校劃片開始,火爆的學區房市場旋即冰封,在教師輪崗、打擊學區房炒作等多項措施的共同發力下,市場信心遭受打擊,房價迅速走低。


  林晨介紹,差不多在2020年的這個時候,海澱區的學區房價格開始飆升,到2021年初的時候,蜂鳥家園小區的價格漲了15%左右,售價在900萬-1000萬元/套。當前的售價已經降到了700-850萬元/套之間,降了10%-15%。他說:“相當於去年底到今年初的價格漲幅全部回吐,又回到了2020年的水平。”

  我愛我家APP顯示,蜂鳥家園小區當前掛牌房源共有12套,掛牌價在750萬-890萬/套。我愛我家的一位經紀人稱,一些學位暫時被占用的一居室價格更低,算是稅費,40余平戶型的價格差不多能談到720萬-730萬元/套。

  70套房源,只能掛3套


  近期,北京二手房市場的利空消息不斷。據北京日報,今年國慶前夕,海澱區房地產經紀協會結合近一年成交價格情況,對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區,向中介機構發布了二手房交易指導參考價。

  有市場消息顯示,指導參考價共涉及29個小區,根據小戶型(60平方米以下)、中戶型(60-90平方米)及大戶型(90平方米以上)設定掛牌指導價,超過指導價1%不允許中介機構掛牌,且不能通過中介成交。

  10月19日,中新經緯實地走訪了海澱區的幾家房產經紀門店,多位經紀人表示,他們所在的公司已按照指導參考價對涉及到的29個小區的房源進行處理,高於指導價的房源進行下架,而且也不能對這些房源進行帶看、交易。

  蜂鳥家園小區小戶型、中戶型及大戶型的指導價分別為171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米,一位經紀人介紹,今年10月8日,公司下架了該小區55套高於指導價的房源,目前掛牌的只有23套。貝殼找房APP顯示,蜂鳥家園正在掛牌出售的房源均為40余平-60余平的一居室,只有一套房源的掛牌價高於指導價,為172094元/平方米,高於指導價不足1%。

  位於海澱區五道口附近的華清嘉園,也被列入指導價名單,小戶型、中戶型及大戶型的指導價分別為132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。該小區附近門店的房產經紀人張華(化名)稱,該小區原有70套二手房源在售,但目前只剩下3套還在正常掛牌,其余67套都被下架。她透露,指導價出台後,公司找業主協商下調掛牌價,但多數業主都不同意,只能下架處理,“妥協的業主都是急賣,才降價掛牌。”
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