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困難重重大溫房地產開發陷入困境

2024-04-22 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有8人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

（加西網綜合）大溫地區的住宅房地產開發目前正在蓬勃發展，同時大溫住宅房地產開發也陷入困境。

BC Rennie 房地產服務公司（B.C. real estate services firm Rennie）稱，去年大溫地區開工建設了 33,000 多套房屋，創歷史新高，比前一年增加了 28%，“與BC省未興建房屋的流行說法相反”。

就在幾周前，布萊克威爾(Rob Blackwell)在大溫地區董事會會議上表達了更為悲觀的語氣。

Anthem Properties 公司執行副總裁布 Blackwell 對 Metro 董事會表示：“就新住宅建設而言，該行業目前處境不佳。” “這就是我今天來這裡的原因。因為我們擔心。我們很害怕。”

正如另一位報紙記者很久以前所寫的那樣，這是最好的時代，也是最壞的時代。那是希望的春天，也是絕望的冬天。

溫哥華房地產界的兩位知名公司 Rennie 和 Anthem 的代表看似矛盾的聲明，說明了當前變化的速度和市場的不確定性程度。正如加拿大、BC省和包括溫哥華在內的本省許多大城市政府，似乎比任何時候都更加一致地希望大幅促進住房建設，但是其他因素，包括一些政府無法控制的因素，似乎正在阻止它發展。

Blackwell 列舉了一系列常見的問題，列出了目前住宅建設面臨的挑戰：高利率、建築成本上升、勞動力市場緊張以及全球經濟。

Blackwell 的公司擁有數十年的業績記錄，已建成或正在開發的房屋超過 20,000 套，他上個月出席了大溫哥華會議，最後請求董事會重新考慮地方政府可以控制的一件事：新住宅建設費用大幅上漲。

Metro將開發費提高255%的計劃震驚了當地開發商，甚至引起了聯邦住房部長肖恩·弗雷澤(Sean Fraser)的關注。弗雷澤去年采取了不同尋常的舉措，直接與領導層聯系，敦促他們暫停漲價，並警告說，如此急劇的漲價可能會危及急需的住房項目的可行性。

Rennie 首席經濟學家柏林 (Ryan Berlin) 表示，這似乎是“脫節”，“我們正在建造一堆新房，這非常好，而開發商卻說，建造起來真的很困難。 ”

但柏林說，這兩件事可能同時成立。解釋是時間：例如去年在大溫地區開始建設的大多數房屋都是多戶住宅項目，這些項目本來是經過規劃、融資、批准的，對於公寓項目來說，大部分在幾年前就在完全不同的環境中出售了。

聯邦政府經濟學家預計，繼去年創紀錄的建設水平之後，今年的建設速度將放緩。

加拿大抵押貸款和住房公司本月早些時候發布的住房市場展望反映了開發商對其未來項目盈利能力的擔憂：預計今年新屋開工量將下降，“融資條件緊張預計將影響 2024 年的活動”。

即使是住房機構最樂觀的預測（取決於利率以及近期和未來政府政策影響狀況等因素）也顯示，大溫地區的新屋開工今年下降了 5%，隨後明年出現反彈。 CMHC 最悲觀的前景預計，今年大溫新屋開工量可能會下降 22%，到 2026 年降幅甚至更低。

有些人會認為開發商的悲觀聲明只是另一個游說政府讓他們的工作更容易、更有利可圖。但過去一年中，陷入困境的房地產公司進入債權人保護和開發地盤並通過法院下令出售的情況明顯增加，這表明挑戰是真實存在的。

Wesgroup Properties 公司總裁 Beau Jarvis 保留著一份溫哥華開發地塊取消抵押品贖回權、法院下令出售和接管的清單，他估計，根據最新統計，數十個不同項目的房屋總數可能接近 7,000 套。

其中一些陷入困境的開發項目最終可能會建成，但許多可能會被推遲。破產可能會使項目停止數年。

Terrace House是開發商 PortLiving 開發的溫哥華市中心一棟耀眼的豪華公寓大樓，該項目於 2020 年進入破產保護時正處於施工過程中。該財產是未來兩年有爭議的法律糾紛的主題。Solterra於 2022 年收購了該項目，該公司表示對開發這一具有裡程碑意義的項目感到“興奮”。如今，距該場地首次動工七年後，該場地仍在修復中。

（Google）

Jarvis 還統計了大溫地區幾個住宅項目中另外 3,000 套左右的房屋已被擱置，其中一些來自BC省的老牌開發公司——包括他自己的。

“今天的開發環境可能是我 20 多年來職業生涯中最具挑戰性的環境，”Jarvis 說。 “存在巨大的風險，而回報絕對與風險不相稱。”

Jarvis 說，從歷史上看，銀行和其他貸款機構希望看到房地產開發獲得 15% 的回報，而 10 年前，溫哥華開發商可以持續滿足這一要求，而且“如果運氣好的話”往往會超過這些利潤。 “現在，我們的回報率已降至個位數。我們不如把這筆錢投入銀行儲蓄 GIC ……這就是我們今天所處的現實。”

這些利潤率對貸方很重要。在大多數情況下，如果沒有貸款機構（無論是銀行、養老基金還是其他機構）的融資，開發商就無法建造住房。如果利潤率太低且項目風險太大，貸款人就不會放貸，這意味著開發商無法建設。

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與加拿大其他地區一樣，BC省的大部分住房都依賴私營部門建造。根據經合組織的數據，社會住房占加拿大住房存量的比例不到 5%，略低於美國，以及英國（約 16%）、丹麥（超過 20%）、奧地利等一小部分國家（近 25%）和荷蘭（近 35%）。

溫哥華的律師、會計師和房地產專業人士表示，他們發現拖欠貸款的開發商數量激增，導致喪失抵押品贖回權和法院下令出售開發用地。

一月份，溫哥華西區的一個55層公寓和租賃項目進入破產管理程序。今年3月，BC省最高法院下令出售一個計劃中的22層公寓項目，因為開發商拖欠貸款人3700萬加元，已經違約。這樣的例子已經有很多了。

也許溫哥華近期最引人注目的房地產破產案件是去年尋求債權人保護的Coromandel Properties ，該案稱溫哥華 16 個黃金地段的未償債務高達 7 億元。

專門從事商業止贖業務的溫哥華歐文·伯德律師事務所的律師弗萊登倫德 (Alan Frydenlund) 表示，Coromandel 的情況“表明了當火車撞牆而你沒有現金償還債務時會發生什麼”。

Frydenlund 在他 40 年的職業生涯中發現止贖房屋數量不斷增加，並表示過去一年左右的時間裡，溫哥華的大型房地產破產事件比 2007-08 年代初以來的任何時候都要繁忙，包括 2007-08 年的金融危機。

“這絕對不正常，”溫哥華 MNP 破產和企業復蘇小組高級副總裁馬裡奧·梅內拉 (Mario Mainella) 表示。

梅內拉表示，到目前為止，遇到麻煩的當地開發商往往是高杠杆公司(highly leveraged)，在某些情況下擁有大量房地產投資組合，但沒有已完成項目的長期記錄。 “有很多優秀的開發人員，他們沒有任何問題。但較高的利率確實淘汰了一些高杠杆公司。”

規模最大、財力雄厚的開發公司“不會破產，但他們會關注自己向市場帶來的產品。他們會保持謹慎，”他說。 “這會影響供應。”

Keltic Canada Development 的首席執行官雷切爾·雷 (Rachel Lei) 表示，自 2023 年中期以來，溫哥華市場上待售的開發用地供過於求，因為業主希望將其出售而不是建造。

溫哥華 CMHC 經濟學家 Michael Mak 表示，如果不是大溫地區最近的租金建設激增，該地區未來的租金可能會更高，空置率會更低。

“我們看到租賃建設的速度是 30 年來未見的，”Mak 說。 “基本上，在過去十年左右的時間裡，一種轉變發生了變化，導致越來越多的出租建築出現。

溫哥華地區的租戶希望最近的出租房屋建設熱潮會導致租金下降，但他們將會失望：CMHC經濟學家預計，大溫地區兩居室公寓的平均租金將從去年創紀錄的2,181元增至今年的2,380元，明年2,580元，2026 年將達到 2,800 元，三年內增長 28%。

社區土地信托基金會（Community Land Trust）的執行董事蒂芙尼·杜齊塔（Tiffany Duzita）表示，未來三年，大溫哥華地區的許多租房者的收入不可能增長 28%。

“如果我們考慮真正讓人們負擔得起住房，那麼住房占收入的百分比是多少？”杜西塔說道。 “生活成本——除了支付房租之外的一切成本，正在變得越來越昂貴。隨著租金上漲，每個人都受到四面八方的打擊。

“我們必須讓住房占人們收入的比例大大降低，這樣人們才能真正擁有自己的生活，並為退休做計劃，或者……能夠養得起孩子。”

社區土地信托基金目前在溫哥華和素裡共有 738 套房屋正在積極建設中。溫哥華、本拿比、高貴林和北考伊琴的項目數量幾乎相同，這些項目正在開發中，但尚未破土動工，並且“面臨著在當前建築成本和利率環境下前進的挑戰，”杜西塔說。

非營利性住房項目受益於低息或可免除貸款等政府措施以及市政府的激勵措施。

“但所有這些都是有條件的，”杜西塔說。為了獲得公共資金的資格，項目必須滿足有關可負擔性、可持續性和可及性的不斷變化的要求。

杜西塔說，用於住房開發的公共資金必須滿足一定的條件，這是可以理解的，但對於非營利建築商來說，這具有挑戰性，因為他們面臨著許多與私營部門同行相同的挑戰，例如利率和建築成本。

BC省政府最近推出了一系列旨在大幅增加住房供應的全面改革，包括推動市政當局實現住房目標並批准更密集和更高的建築。

盡管發生了這些重大變化，BC省住房廳長 Ravi Kahlon 表示：“我們正處於一場完美風暴之中。利率大幅上升，全球通脹壓力增大，勞動力短缺。那裡存在非常艱巨的挑戰。”

“在BC省所需的住房方面，我們遠遠落後，落後了幾十年，我們需要全力以赴。”

溫哥華的房地產業一直是一個起起落落的故事，未來怎麼樣變化，現在還不是很清楚。

REF: https://vancouversun.com/business/real-estate/vancouver-h...

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注：

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共有 8 人參與評論 (其它新聞評論)

評論4	游客 [豕.親.左.有]	2024-04-23 23:50
無名無姓，metro 是誰，宇宙中心拜房教教主？贊踩回復 0

評論3	游客 [夫.教.遷.十]	2024-04-23 14:49
雖然政府用盡辦法試圖延緩泡沫的破裂，但這只會讓房地產的崩塌更加徹底，等著看吧！贊踩回復 0

評論2	Roger123	2024-04-23 09:35
政府減收新建住房稅成本就下來了。少建點毒品注射屋。贊 1 踩回復 0

評論1	游客 [及.癸.國.學]	2024-04-22 16:55
After all, we need to push down the reset button and have a revolution for this society just like what happened many times in our history. There is no reasonable way can save this society. A total or complete collapse is inevitable to have a chance rebuild a new and healthy one. I cannot see whether there is any other ways to rejuvenate our society. 贊 3 踩回復 0