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房價的美國國情 什麼才是可承受呢?

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  房價究竟在什麼水平上才算合理?各國的資源、人口和經濟發展水平不同,切不可簡單地橫向比較。記得國內某房地產大鱷曾拿曼哈頓的房價中國大都市的房價進行比較,得出的結論是中國房價並不特別貴。


  不錯,根據CNN不久前的報道,曼哈頓中等房價在2011年最後有季度為85.5萬美元,這就超過500萬人民幣了。而在2011年的第三季度,曼哈頓中等房價更貴,達到91萬美元以上。相比起來,北京上海房價也許確實“不貴”。

  

  然而,曼哈頓是世界有名的富豪區,2005年人均收入就達10萬美元,這意味著平均家庭收人在30萬美元以上,屬於美國收入最高的1%。另外,曼哈頓僅150萬人口,本身並不構成一個城市,只是紐約市的五個區之一。如果一定要和北京上海比較,那麼比較的單位至少應該是紐約市吧。 CNN的財經記者LesChristie在2012年5月的報道中說,紐約依然是住房最貴的美國大城市:中等家庭收入不到7萬,中等住房價格40萬,要將近六年的收入才買能一套房,僅有31%的房子能夠為中等家庭收入所承受。接下來的高房價城市是舊金山、火奴魯魯、洛杉磯,中等家庭能承受的住房分別占房市的40%、48%、50%。

  那麼,什麼是可承受的房價呢?那就是每年支付的住房費用(包括還貸額、房地產稅、住房維修,等等)不超過家庭稅前收人的28-33%。住房費用超過收人三分之一就成了不可承受。目前美國78%的住房對於6.5萬美元的中等家庭年收人而言是可承受的。住房最便宜的大城市是印第安納州的印第安納那不勒斯。這裡中等家庭收人將近6.7萬美元,中等住房價格10萬。普通家庭可以買得起96%的在售房。小城市的房子要更便宜些。比如馬裡蘭州Cumberland這樣僅兩萬人的小城市,中等房價僅8萬,中等家庭收入5.3萬,99%的房子屬於可承受的。

  房地產業的專家指出,在全國范圍內,房價從2006年泡沫的頂端下跌了36%。如果用計人通貨膨脹因素的恒定美元價值衡量,2006年美國中等房價接近28萬美元,如今則跌到17萬美元上下。與此同時,中等家庭收入上漲了10%。另外,房貸利率從2006年的6%以上(一度達到6.8%)跌到了4%以下,意味著房主每月還貸會省相當一大筆錢。這些因素相加,使美國的住房成為20年以來最可承受的,也就是最便宜的。


  

  美國這幾年房市的震蕩,是戰後世界經濟的一場經典大戲,可以總結的經驗教訓甚多。按現在的美元價值計算,2006年時的中等房價接近28萬,中等家庭年收入則不到6萬,房價是家庭收入的4.5倍以上。這就構成了所謂“瘋狂的高價”,超出消費者的承受能力,導致了房市泡沫的崩解。

  如今的中等房價在17萬的水平上,家庭中等年收入6.5萬,房價不及家庭收入的三倍,變得相當可承受。美國地產界還有一種相同通俗的算法,即把可承受的房價的上限大致定義在家庭年收入的三倍。

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