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房屋贷款: 网开一面留学生 贷款买房太容易!




一名温哥华的国际留学生贷款3100万加元购买豪宅(见上图),而九名不同的国际学生从加拿大银行获得了 5700 万元的抵押贷款,在大温地区购买了豪华住宅。更不用说无数代理人以某些方式从加拿大银行获得巨额抵押贷款而无需提供实际收入证明。

对于普通加拿大人来说,为了获得房贷却是一项挑战,他们必须向银行证明有足够的收入,了解如何充当房产真正所有者或受益人,是解开加拿大房价失控原因的关键。

当数千亿元的外国资本涌入时,房地产和银行业是如何不受监管的,代理人又是如何轻松获得大笔抵押贷款?

根据《百万富翁移民:跨太平洋生命线》的作者大卫莱伊(David Ley)的说法,2016 年前,温哥华的银行管制非常宽松:无需充分披露,就可向外国购房者提供优惠贷款。

在一些银行,外国留学生可以支付房价的 35% 至 50% 的现金,无需提供进一步的财务证据即可获得无保险贷款,这种轻松的信贷渠道促进了房地产投资和投机。

莱伊表示,各大银行对此类可疑交易视而不见,在离岸避税天堂-巴拿马文件账户数据库中, 温哥华、列治文西温地址比比皆是。

莱伊说,加拿大银行通过诸如“向外国学生或外国代理人提供慷慨的抵押贷款条款,为希望隐瞒受益人身份的投资者可疑活动赚取巨额利润。在这种情况下,结果就是释放更多泡沫资本用于房地产投资

多伦多房地产分析师斯蒂芬·庞瓦西 (Stephen Punwasi) 也展示了加拿大银行是多么渴望向没有工作的外国学生提供贷款。他甚至公布了一张银行海报,上面有一个龙形的口袋妖怪形象,告诉国际学生只需支付35%首付,就可“无需收入证明”贷款买房!(下图)



庞瓦西援引关于避税报道说,使用代理购买房产的一些温哥华新晋豪宅业主,收入却处于贫困水平,很多人认为,那些在海外赚取收入的人没有在本地申报收入。

罗恩巴特勒(Butler)是Butler 房贷公司负责人,他说大温地区在抵押贷款业务中表现最为疯狂,上世纪80 年代,当富裕的香港人担心回归中国时,他们到处寻找离岸避风港,国际学生和家庭主妇发现了加拿大,这里可以使用无需证实来源的资金作为大笔首付购买豪宅。外国投资者或其代理人通常会通过在同一家银行购买共同基金来获得数百万元的抵押贷款,这一过程被称为“抵押”,银行喜欢这种操作。中国、伊朗、中东以及过去俄罗斯可能是加拿大住房投资的最大来源国,但资金可以从任何地方流入。

这是'前哨家庭'的概念,当家的留在家乡赚钱,使用代理人在更稳定的国家投资住房。

关于代理人的一些好消息


好消息是,极其容易获得的加拿大抵押贷款在 2016 年左右减少了。

加拿大金融机构监管机构悄悄引入了名为 B20 和 B21 的新规,这使得没有收入的代理人更难获得大额房贷。但这些资金永远不会回流,它只会在本地到处流动。

巴特勒估计,近几十年来,大约有 2500 亿加元通过离岸投资者流入加拿大,其中许多人使用了代理人。这促进了温哥华房价的暴涨,而现在又因疫情的“荒谬低利率“ 更加疯狂,所谓的边际参与者的住房投资也推高了价值,因为许多富有的投资者并不关心获得最优惠的价格,他们只是在寻找一个长期的避风港。而本地人,尤其是年轻人,无法参与竞标。

虽然金融机构的监管部门打击了一些最恶劣的房贷,部分是为了打击洗钱和国际恐怖主义融资,但巴特勒表示,外国投资者仍存在许多将大量资金转移到加拿大房产的实例。例如,渥太华仍然允许 15% 的银行抵押贷款担保来自其所谓的“非合规”来源,巴特勒说,这就是说一个来自塞浦路斯的人在加拿大房地产上投资4000万,其中600万不必解释来源。

巴特勒说,另一种将大量投机资金注入加拿大住房的通用技巧是同时购买 5 到 10 个楼花,通常投资到建成期较长的楼盘中。诀窍是在需要房贷之前通过所谓的“转让”将楼花出售给他人。届时,海外或国内的投机者已经获得了可观的利润。

加西网地产中心编译报道

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