When you sell your principal residence usually you do not have to report the sale on your income tax and benefit return and you do not have to pay tax on any gain from the sale. This is the case if you are eligible for the full income tax exemption (principal residence exemption) ，because the property was your principal residence for every year you owned it.
不管你的新移民還是老移民，或者你是地產經紀，大家都知道:在加拿大的自住房，如果將來出售不管是否賺錢虧損，以前都不需要填表申報，賺錢也不需要交稅.
On October 3, 2016, the Government announced an administrative change to Canada Revenue Agency(CRA)'s reporting requirements for the sale of a principal residence.
但是自2016後，情況發生了變化，加拿大稅務局CRA有新的稅務規則：自住房出售也需要詳細填表T2091申報，但是並不需要交稅，跟隨每一年個人報稅T-1一起申報。
這個申報的表格是T2091第一頁,見附表，這個表格需要填寫：自住房哪一年買的？哪一年賣的，賣了多少錢？還有這個自住房的其他描述等等。
如果當年賣房忘記申報T2091表，是可以補報的，但是可能有罰款，所以大家每年報稅一定要注意，告訴你的會計師。
Why is this change being made?
This change will improve compliance and administration of the tax system。
加拿大CRA稅務局為什麼要做這個改變？稅務局說：這是為了增加稅務監管的力度，和稅務的公平管理系統，防止濫用。
但是自從2016年後，出售自住房者填了這個表T2091之後，稅務局發現了房地產行業大量的稅務漏洞，那麼稅務局發現哪些漏洞？如何發現這些問題的呢？
我們來分析一下：
問題1：因為你賣的是自住房，所以稅務局就知道這個房子是你買的，而不是你租來的，那麼稅務局可能會檢查你的過去幾年報稅收入是多少？是否能夠支撐你的房屋支出（地稅-房貸-保險等等）？
問題2：如果你的自住房價位較高，有一定額度的房貸，稅務局會可能要你提供當年你買房子，提供給銀行的相關貸款的收入資產證明文件，跟你過去幾年加拿大的報稅收入比較？如果不一樣怎麼辦？
問題3：如果你的自住房價位較高，稅務局可能還會要求你提供：加拿大銀行過去6年的銀行月結單，還有中國各大銀行匯款來加拿大的匯款憑證，可能需要你解釋買房資金的來源，是否申報了海外資產？
問題4：如果你的自住房在你自住期間，出租了全部房子或者一部分房間，這個還能不能算自住房，從而出售時完全免稅？如果你出租時收了現金，並沒有申報租金收入，稅務局在你賣房時會不會查到？
問題5：如果夫妻倆已經有一套自住房，又想投資房地產不想交稅，用成年兒子-女兒名義買房子，算他們的自住房，幾年後賣掉，也就不用交稅，稅務局會怎麼判定？自住房需要住幾年賣掉，才合理？
你還有更多的問題，怎麼辦？
如果你有自住房的問題，或者投資房地產，炒樓花，投資商業地產方面的稅務問題？
如果你手頭有點錢，希望沒有風險，保本投資，產生穩定的退休收入，又想合法避稅？
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