When you sell your principal residence usually you do not have to report the sale on your income tax and benefit return and you do not have to pay tax on any gain from the sale. This is the case if you are eligible for the full income tax exemption (principal residence exemption) ，because the property was your principal residence for every year you owned it.
不管你的新移民还是老移民，或者你是地产经纪，大家都知道:在加拿大的自住房，如果将来出售不管是否赚钱亏损，以前都不需要填表申报，赚钱也不需要交税.
On October 3, 2016, the Government announced an administrative change to Canada Revenue Agency(CRA)'s reporting requirements for the sale of a principal residence.
但是自2016后，情况发生了变化，加拿大税务局CRA有新的税务规则：自住房出售也需要详细填表T2091申报，但是并不需要交税，跟随每一年个人报税T-1一起申报。
这个申报的表格是T2091第一页,见附表，这个表格需要填写：自住房哪一年买的？哪一年卖的，卖了多少钱？还有这个自住房的其他描述等等。
如果当年卖房忘记申报T2091表，是可以补报的，但是可能有罚款，所以大家每年报税一定要注意，告诉你的会计师。
Why is this change being made?
This change will improve compliance and administration of the tax system。
加拿大CRA税务局为什么要做这个改变？税务局说：这是为了增加税务监管的力度，和税务的公平管理系统，防止滥用。
但是自从2016年后，出售自住房者填了这个表T2091之后，税务局发现了房地产行业大量的税务漏洞，那么税务局发现哪些漏洞？如何发现这些问题的呢？
我们来分析一下：
问题1：因为你卖的是自住房，所以税务局就知道这个房子是你买的，而不是你租来的，那么税务局可能会检查你的过去几年报税收入是多少？是否能够支撑你的房屋支出（地税-房贷-保险等等）？
问题2：如果你的自住房价位较高，有一定额度的房贷，税务局会可能要你提供当年你买房子，提供给银行的相关贷款的收入资产证明文件，跟你过去几年加拿大的报税收入比较？如果不一样怎么办？
问题3：如果你的自住房价位较高，税务局可能还会要求你提供：加拿大银行过去6年的银行月结单，还有中国各大银行汇款来加拿大的汇款凭证，可能需要你解释买房资金的来源，是否申报了海外资产？
问题4：如果你的自住房在你自住期间，出租了全部房子或者一部分房间，这个还能不能算自住房，从而出售时完全免税？如果你出租时收了现金，并没有申报租金收入，税务局在你卖房时会不会查到？
问题5：如果夫妻俩已经有一套自住房，又想投资房地产不想交税，用成年儿子-女儿名义买房子，算他们的自住房，几年后卖掉，也就不用交税，税务局会怎么判定？自住房需要住几年卖掉，才合理？
你还有更多的问题，怎么办？
如果你有自住房的问题，或者投资房地产，炒楼花，投资商业地产方面的税务问题？
如果你手头有点钱，希望没有风险，保本投资，产生稳定的退休收入，又想合法避税？
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