德国: 德国住房“实物补贴”的教训

2017-01-24 | 来源: 澎湃新闻 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　伴随着近年来房价的快速上涨，如何在社会层面解决弱势群体、贫困家庭的住房问题成为社会各方关注的焦点。现阶段，政府积极筹建保障房，对满足低收入群体住房需求仍然具有重要的作用，但也要防范可能出现的问题。

　　即使是在住房实物补贴做得不错的德国也出现过监管难以系统化、常态化、动态化调整，监管成本相对较高，准入门槛难以清晰界定，政府投资“挤出”私人资本，中高端收入人群“挤出”低收入人群，公共资源浪费与不合理分配，以及引发贫困聚居等问题。从长远看，随着国家综合实力的进一步提高，“租金补助”也能成为满足低收入群体住房需求的重要方式。

　　德国以“实物补贴”为主的社会福利住房体系

　　德国的社会福利住房体系具有代表性，联邦德国在“二战”后进入经济腾飞期，周期性面对住房紧缺的问题，采取市场经济为主导，辅助以社会福利的住房保障，使居民对住房状态相对满意。其中，从实物（直接）补贴为主向混合实物（直接）补贴与货币（间接）补贴逐步过度值得关注。

　　在“二战”后初期，德国政府认为，当人们缺乏住房时，直接给予住房更能满足人们的需求，也能够避免人们消费住房以外的其他“不该消费”的产品和劳务，“专款专用”才符合政府的初衷，才是对接受补贴者负责任，在住房保障制度执行过程中应当将补贴方式集中于实物补贴，直接提供满足人们需求的住房，实现住房资金的封闭使用。

　　因此，政府给予机构或者个人补贴开展社会福利住房建设，机构或者个人必须承诺以低价（低于市价）的“社会福利价格”出租出去，而通过直接资金补贴增强贫困家庭住房支付能力的方式并未被政府所采用。在此背景下，德国居民租房比例大大高于其他国家，有关资料显示，在德国，单身家庭年收入低于 1.7 万欧元、两口之家的家庭年收入低于 2.5万欧元即可申请政府的“福利住房”，德国有 41% 的家庭享受“福利住房”。

　　以“实物补贴”为主的住房政策存在的问题

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　　应该说，德国“二战”后以“实物补贴”为主的住房政策，适合了德国战后的实际情况，让更多的家庭获得相适应的住房。但近年来，民众对政府资助社会福利住房建设的质疑越来越广泛，认为政府资助社会福利住房建设并没有达到预定的目标，而且引发了系列问题。

　　一是社会福利住房不仅没有增加总供给反而提升了总需求。

　　社会福利住房只是政府对市场的替代，并未增加总供给水平。正常市场状态下，在周期性短缺时期，即需求大于供给的时候，私有资金同样会投入这个市场，最后达到平衡点。政府资助社会福利住房建设，只是替代了这部分私有资金投入，并没有实现总供给的增加。真正需要住房的贫困人口，若在社会福利住房“抽奖游戏”中没能获得住房，因为社会福利住房建设对私人投资的挤出，反而减缓了贫困人口获得住房的机会。

　　另外，1971年，由于普遍收入水平的提高，德国政府调高了社会福利住房的收入准线，导致当时 75%的家庭持有住房准入证明。但社会福利住房的产权也是私有的，房屋所有人仍然有权比较不同申请人的条件而拒绝弱势群体家庭的入住申请。部分社会弱势群体家庭尽管持有公共住房许可证，但受特定的宗教信仰或收入水平较低等因素，往往受到出租人的歧视，不能顺利地得到社会福利住房，也无力进入自由住房市场。与此同时，由于社会福利住房建设标准的逐步提高，传导至需求端，给承租人带来了租金压力。由于标准过高，产权拥有者自身投入也大，最后造成租金价格的增加，导致“即使社会福利补贴后的”租金也处于较高水平，满足的只是贫困群体中的相对“高收入群体”。

　　二是社会福利住房扭曲了住房需求结构，导致“需求过度”。

　　由于社会福利住房的补贴性质，固化了部分群体的不当受益，相当部分人员已经不是低收入群体，仍然继续居住在社会福利房中，继续占用社会福利资源。由于包括收入水平、家庭结构和财产状况等在内的承租人准入条件，只在入住时一次性审核，未形成长期监管机制，导致长期住在租金低廉的社会福利房中的家庭，即使由于家庭结构的自然变动，比如子女长大并且搬出去独立生活或者伴侣过世等，原占用住房的使用面积已大大超过结构变动后家庭的居住面积需求，仍然占用大量社会福利老房。而刚刚成立家庭的年轻人尽管收入水平较低，却不得不承租新建的租金较高的社会福利住房，或者被挤入自由住房市场。

　　为了使较高收入家庭退出社会福利住房，德国政府出台了“退租规定”，对收入超过规定标准的福利房住户取消成本租金优惠政策，收取市场租金，差价部分的资金收入用于今后的社会福利住房建设。试图通过租金压力，使收入水平明显提高的家庭在市场中获得更好的住房，把释放出来的社会福利住房租给真正需要政策保障的低收入阶层。相关资料显示，