揭秘中國不強制幹預高房價的背後

2016-06-01 | 來源: 小融讀財 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　老百姓總是抱怨房價如此高，黑心房產商肯定賺了昧心錢。房產商要叫冤了，我房子賣得貴，還不是因為地方政府的土地賣得貴？地方政府又哭窮了，我靠賣地討生活，還不是被兩稅制給逼的？

　　既然說到了兩稅制，那我們就先來說說房價高的大背景是怎樣的？

　　在改革開放初期，中央和地方政府實行包稅制，即地方財政每年僅向中央交納定額的財政稅收，部分地方采用減免企業稅收的方式，時間一久，中央就感覺錢不夠花，分灶吃飯才一年，便開始給地方政府“打借條”。1992年，全國財政收入3500億，其中中央收入1000億，只占收入的28%，而中央的財政支出高達2000億，赤字1000億。於是1993年，朱镕基在全國財政會議上正式提出了兩稅制：增值稅在中央與地方之間按75∶25的比例分成。立馬把地方和中央的分配調了個兒，第二年，中央的財政收入比上一年激增200%，占全國財政總收入的比例急升到56%。

　　現在涉及房價的關鍵問題來了，兩稅制實施以後，地方政府的荷包一下子就癟掉了，褲腰帶勒得腰都快斷了。但是國家仍要求GDP上升啊,於是，地方政府走上了“賣地求榮”的不歸路！之後的事，大家都有目共睹了，各地方政府紛紛以“城鎮化”為由，高價出售地皮給房產開發商，最後出售土地所得的“小金庫”成了地方財政收入的重要組成部分。1998年到2009年，全國的土地出讓金收入已經超過1.5萬億，以北京為例，09年賣地收入為其他財政收入的5 倍！

　　再來看開發商們，他們也的確是冤，10000元/平方米的房產成本中，土地成本就占了接近四成，何況房地產又是高投入、高風險項目，理應有較高回報率。

　　那為何房產商願意為其高成本地價買單呢？

　　一、傳統置房觀念下的剛需市場

　　我們國家千百年來一直是農業大國，所以國人對土地有著強烈的依賴症。中國人安全感的構成很簡單：有田，有房，有老婆。用現代人的話解釋就是：有工作，有房子，能傳宗接代。所以不能怪“丈母娘拉高了中國的房價”，是中國人千百年來對房子需求的觀念從未改變。“住哪兒”的問題，直接拉動了對房產開發的必要性。

　　二、人口紅利為高成本房產買單

　　房地產高速發展的十年，是中國最享受人口紅利的十年。大量的剛需消費基本靠著人口紅利在支撐，而我國特有的獨生子女政策間接地為房地產發展事業保駕護航。四個成年人（雙方家長）的積蓄為一套房子的首付提供資金，就連父母一輩兄弟姐妹眾多也變成了一項資金來源——借錢。

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　　三、沒有細分市場需求的租房環境

　　其實，中國政府一直以來忽略了對租房市場的建設和管理，僅靠廉租房完全不夠，有租房需求的不止是“窮人”，那些高收入的白領、金領們對租房的品質及對價格的承受能力皆有不同。如果能保證國民可以在一輩子不買房的情況下也不會有居住的困擾，畸形的置業觀念不是不可以改變的。

　　剛需為高成本房一再買單。那麼國家為什麼不強制性幹預，反而一再的出台政策穩定房地產？這背後的原因又是什麼呢？

　　一、有錢沒地方花

　　為什麼有錢沒地方花？首先是貨幣超發。2014年底，中國廣義貨幣M2余額為122.84萬億元，同期的美國M2折合人民幣(專題)也不超過74萬億元人民幣。如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6到0.7，中國則高達1.93。

　　其實我們不能怪房地產一漲再漲，可以說，除了中國的房地產業能消化這麼多超發的貨幣及泡沫化的發展，再也找不到任何一個行業去消化了。房地產的上漲控制了通貨膨脹率，否則今天你在超市買包方便面，很可能需要花費十幾元。

　　沒有好的投資渠道，成了中國經濟發展的瓶頸。

　　二、投資人土豪(專題)化

　　在中國你會發現一個很有意思的現象，就是大部分房地產老板，都不是靠房地產發家的，他們在開發房產前，可能是煤老板、飯店老板、制造業老板等實業老板，或者是有背景、有渠道的某官員親戚，這些人有個共同的特點：文化程度不高，觀念局限，並且愛賺快錢。所以當超發的熱錢被這些人拿去賺了第一桶金後，除了各種揮霍，剩余的大額財富仍然會流入房地產。