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算一笔帐:房价若下跌会有多可怕?

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  忽闻政府降低首付来刺激楼市,忍不住来说说房价下跌的风险。这里只谈下跌,不谈上涨(笔者是多年的老股民,从股市中悟出些道理来说说)。


  其实,降低首付就是加大杠杆,从而进一步提高风险。近两年买房的人(特别是首套房)就等于融资+全仓,这在股市中是大忌,上涨还好说,一旦下跌就会爆仓。也就是不但本金损失殆尽,还会欠银行钱。

  今年6,7月份股市暴跌,大盘只仅仅跌30%,1:1杠杆的融资都大部分爆仓了,何况1:4的杠杆楼市呢。1:4杠杆,房价降25%,你的资产就为0了。


  关于近期深圳房价的上涨,笔者认为是拉高出货,就像股票一样,高位必然有个拉高出货的阶段,以后就是一地鸡毛。北京通州房价暴涨就像暴跌的股市中出现的一两只公布利好的个股,搞搞短线还可以,快进快出。

  举例说明:

  概况:今年买进一套房子,单价3万,面积100平,总价是300万,首付30%,90万首付款,20年分期,融资负债335万,月供1.4万。

  第一年房价降20%:单价2.4万元,面积100平,总价240万,融资负债335万(一年月供17万+剩余负债318万)。总价240万-融资负债335万=-95万,也就是说一年你的资产蒸发了60万。这时银行会让你追加保证金,不追加就会拍卖。

  拍卖的话:房价240万,银行本金210万,240万-210万=30万


  扣除各种费用和税收,基本上你只能剩下20万左右,而且还得祈求不能流拍。流拍的话,房子总价200万,那样的话你还会倒欠银行的。

  这一年你损失:90万+17万-20万=87万元。


  第二年若房价再降20%:单价1.92万元,面积100平,总价192万,融资负债335万(二年月供34+剩余负债301万)。

  拍卖的话:房价192万,银行本金210万,192万-210万=-18万。

  扣除各种费用和税收,你还会倒欠银行25万左右。

  这二年你损失:90万+34万+25万=154万元。

  爆仓啦!!!!
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