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郭曉鍾: 投資分享 為什麼我喜歡地產投資？
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2015-07-06 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大 縮小 | 收藏 | 打印
為什麼我喜歡地產投資


身邊的朋友有的喜歡投資地產，有的喜歡投資股票，我發現喜歡地產的人往往不喜歡股票，喜歡股票的人又往往不喜歡地產。這應該是跟性格有關系吧，喜歡股票的可能會覺得地產上掙錢太慢，不夠刺激，還要打理房子，喜歡地產的人往往覺得股票不靠譜，不安全。我是那種慢性子的人，經不起股票的大起大落，自然很喜歡地產投資，有一段時間甚至喜歡到了走火入魔的程度，為什麼呢，今天跟大家講講我喜歡地產投資的幾個理由。

第一，地產投資最大的魅力是借力 (Leverage)，也就是杠杆


最初我投資的兩個物業都是10%首付拿下來的，一年的時間，物業都有10%以上的增值，對我的投資回報就是100%。比如你用10萬做首付購買了100萬的物業，一年後增值了10萬，相對於你投資的10萬就是100%的回報了。現在貸款嚴格了，但還是可以20%-35% 首付買到房子的，房子增值10%後，你的投資回報依然可以達到50% - 30%。

當你有10萬現金買股票，通常你只能買價值10萬的股票，當股票價值上漲10%，你的投資回報也是10%。 你可能會說股票上我也可以用杠杆啊，10萬現金我可以借到40萬買50萬的股票啊。但是借錢買股票是件可怕的事情，因為股票貸款機構有自動平倉機制，一旦股票下跌到一定程度，貸款方會強制平倉保本。而借錢買的房子如果跌價了，只要你還繼續付著按揭，就不用擔心銀行會強行賣你的房，這樣想來，晚上還是能睡得安穩的。

第二，投資地產有更大的控制權(Control)

買了股票，就算我整天在電腦前盯著它看我也不能左右它的變化。但是買了房產，我卻有很多辦法讓它人為增值，比如把房子重新粉刷外牆改變外觀，進行內裝修，加建，改變土地用途，出租物業提高租金，你可以想出很多辦法提高物業價值。物業隨著市場會有自然增值，你也可以人為創造價值(Forced Appreciation)

第三，物業上的增值你不需要賣掉物業來套現

股票增值了，你基本上需要賣掉它來套現，然後再買其他股票再投資。你的物業增值了，當你需要用錢時，你可以選擇用重新貸款Re-finance 或 用物業做抵押的貸款 Secured line of Credit. 這樣你可以繼續持有此物業，繼續享受它的增值，也可以套現一部分資金用於其他再投資。作為投資人，我一直鼓勵大家多持有物業，能不賣盡量不賣。

第四，地產投資帶來多方面的投資收益

當我購買了股票，基本上就是期望它漲價獲得增值 (Capital Gain)。而我買一個物業卻可以帶來多方收益:




  • 現金流 (Cash Flow): 很多商業和民用物業出租後，除去所有開支和按揭，還有正現金流收入。有些物業剛剛買入時並沒有正現金流，經過一段時間對物業的管理，逐漸實現了正現金流。


  • 本金回報 (Principal): 出租物業的收入用來支付按揭，是租客在幫你還貸款，每個月還款中有一部分是本金。這也是一筆可觀的回報。比如你用20萬買了個100萬的物業用於出租，25年後貸款還清了，租客為你還清了80萬的貸款。


  • 物業增值(Capital Gain) : 地產是抵御通貨膨脹最好的工具，就算它的增值是按照每年2%-3%的通貨膨脹率來增長，25-30年後也是很可觀的。這一點，你只要看看30年前的房價就知道了。物業增值有自然增值和人為增值兩方面。


  • 稅務優惠 (Tax Benefit): 作為自住房，你的增值是免稅的。作為投資房，你的很多支出是可以抵稅的，因為它本身就是一個生意。



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