郭曉鍾: 加投資分享:賣家私售賣家提供貸款

2015-01-27 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

地點： Belleville, Ontario

物業類型： 12 Unit Apartment Building （12個單位的公寓樓）

物業特點：老年租客，長期租客，物業狀況非常好。

購買時間： 2006

購買價格： $632,000

首付： $100,000

貸款：賣家提供85%貸款，7%的利息。

今天重點要講的是VTB (Vendor Take Mortgage). 中文怎麼翻譯呢，就叫賣家提供貸款吧。這種貸款形式並不常見，既不是通過銀行貸款，也不是找貸款中介聯系私人貸款，而是賣家直接提供貸款。我過去的投資項目裡有兩個物業都是通過賣方提供貸款完成交易的。

這個12個單位的公寓樓是我從業主手裡直接買到的。先講講我是怎麼認識這個業主的。在上一篇案例分析中，我再Trenton 這個城市翻新了一個6-plex (6個單位的公寓樓)。在同一條街上還有另外一個6個單位的公寓樓，非常漂亮，幹淨，簡直像新的Condo。在入口處能看到業主留了聯系電話。我就想跟業主聯系問問他賣不賣。打過去電話，他也很高興我跟他聯系，因為他看到我把一個破爛不堪的公寓樓改造得挺漂亮，還是很欣賞我的工作的。於是我們約了時間見面喝咖啡。業主是為西人老先生，見了面大家聊得非常投機。他跟我說這個6-plex現在不賣，但是在另外一個城市Belleville 他有一個12-Plex (12個單位的公寓樓) 可以考慮賣。告訴我他想要的價格是66萬，平均5.5萬一個單位。然後他把地址給我，我後來自己去看了一眼。

看了這個12-Plex, 我真是太佩服這位老先生了，把個出租公寓打理得這麼幹淨利索，一塵不染的。新的屋瓦，新的門窗，牆上還掛了畫來裝飾。裡面的租客都是50歲以上的老人，簡直就是老人公寓啊，更像Condo啊。

這麼好的出租物業，我當時居然沒有趕緊拿下，而是過了半年才找他再談。為什麼呢，因為當時資金還不具備條件買這麼大的物業，也不清楚這個城市66萬買12個單位的公寓樓是不是貴了。

後來的半年裡，繼續做了些資金上的准備和市場調查。發現他的公寓樓是我在安河所見過的最好的出租公寓，而且這個城市12個單位的公寓都已經賣到72萬，6萬一個單位，而且那些在市場上在賣和賣掉的都是非常普通的公寓樓，基本上就是一進去一股味，到處又臓又破的那種。

准備好了就趕緊再跟他聯系，又約他喝咖啡。先交朋友後做生意唄。還是跟他又討價還價最終把價格確定在63萬2. 最意想不到的是他自己主動提出來 Vendor Take Back Mortgage 90%, 也就是賣家想給我貸款 90%.我自己只需要拿出10% 的首付就可以買下物業了。敲定的利息是7%, 當時銀行的利息是5%, 他的利息比銀行高2%, 但銀行最多能貸75%, 他願意貸90% 啊。

後來成交時，有點小插曲，他的律師不同意我們的交易，強調我們10%的首付太少，賣家貸款風險太大。沒辦法，我們只好增加到15% 的首付。其實當時我們也樂意增加點首付。因為通過計算，85%貸款7%的利息，物業剛好收支平衡，貸款再多了，每個月還得往裡掏錢。所以也覺得85%貸款剛好，就算沒有正現金流，也至少持平吧。

後來還是找上一篇中提到的本地的物業管理公司接手管理。租客們聽說換業主了還是緊張了一段時間，後來看到物業公司管理得很專業也就安心了。這個物業是我買到最省心的物業，自始至終都沒操心過。

從一開始投資物業，目標就是找有正現金流的物業，那為什麼這個物業只是持平還買呢？

1) 這個物業在市面上完全可以賣到72-84萬。這個物業買下直接轉手都可以掙錢。

2) 現在賣家的貸款是7%的利息，將來找銀行重新貸款，降低了利率就會有正現金流。

3) 現在的租客因為都是長期租客，租金很低 $595/月，市場租金已經達到$650-$700/月了，提高了租金可以產生正現金流。

4) 這個物業有潛力將來做 Condominium Conversion. 這是什麼？有興趣可以Google一下。

後來的情況也的確是這樣的，換租客時提高了租金，兩年後找銀行重新貸款，利率只有3.2%, 一下子每月產生了$1000的現金流。

購買這個投資物業的過程讓我有2點感受：

1）從業主手裡通過私售的方式有時可以拿到不錯的價格。這一點在我來溫哥華找房又應驗了。當時在我想買的區沒有房源在市場上，我就去挨家挨戶敲門問，剛好有一家要換房很著急，談了個非常好的價格，比市面價格便宜了5%-10%成交的，當然我在時間上充分配合了賣家，三天取消條件，2周內成交的.

2) 賣家提供貸款是非常好的貸款模式。當然並不是很多賣家願意這樣做。這個賣家是想避稅才主動提出貸款的。後來的一個項目裡，賣家給我提供了一個短期的第二貸款，相當於私人貸款，也幫助我成交了一個物業。

作者：郭曉鍾

 地產投資人、建築商、地產經紀