郭曉鍾: 投資分享:私人貸款和翻新創造價值

2015-01-19 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

上次給大家分享了一個案例，發現其實把自己的經歷給大家分享也是件快樂的事情，也給自己一個機會停下腳步，回顧一下，總結一下。還發現多年前的經歷其實很多的細節已經不記得了，多年後還能記住的只是一些感悟最深刻的東西。以前沒有把所有細節都記錄下來，那現在至少把重點記錄一下吧。

案例分析二：私人貸款和翻新創造價值

通過舊房裝修和翻新創造價值是很多人都在做的事情，這一點沒什麼好說的。但是每個項目都是不一樣的，這個過程並不是件簡單的事情。

地址： Trenton, Ontario

物業類型： 6-plex, 6個單位的公寓樓

購買時間： 2005

購買價格： $180,000

首付 $36,000

物業特點： RUN DOWN Property, 物業長期未打理，破爛不堪

投資策略：翻新

翻新費用： $40,000

翻新後價值： $300,000

套現策略： 6個月後找銀行重新評估和貸款。繼續持有物業。

為什麼是Trenton 這個只有1萬3千人口的小鎮？本來想在Branford繼續買出租公寓，但市場上沒有供給啊，那就看看別的城市吧。無意中看到這個物業才要價21萬。各個城市的6單位的出租公寓都要至少30萬啊，這個物業怎麼這麼便宜。趕緊約經紀去看。看了是有點恐怖，屋瓦都七零八落了，陽台已經傾斜要掉了，窗戶都是老掉牙的單層窗戶。賣房經紀跟我說 18萬就能拿下。我裡興奮了一下，趕緊回家做研究。這個城市的空置率居然達到10%。再估算了一下裝修費用和租金回報，加上空置率的損失，覺得還是可以試試。於是下Offer，先把合同簽了。

沒想到的是各大銀行根本不給貸款，銀行派估價員來看過後都覺得有風險而不貸款。四處碰壁，到處被拒絕後我還是沒有放棄，不斷地將合同延期。後來賣家經紀給我找了個貸款經理聯系了一個私人貸款，貸款80%，收12%的利息，要我支付對方律師費和手續費。請問大家，這樣的貸款條件你們能接受麼？我也猶豫過要不要放棄。反反復復計算和論證可行性後，我決定可以借。因為這個高息私人貸款我只需要半年，半年的利息總額加上各項費用也不到1萬, 而這個項目完成可以有7-8萬的利潤空間。所以接受了私人貸款成交了。從簽合同到最後成交為貸款折騰了半年。後來才知道，在我之前很多人也下過Offer，都是拿不到貸款而放棄了。

尋求貸款的過程中，為了論證可行性，早就准備好了裝修的預算清單。於是開始動工，裝修也就兩個月就完成了。只是實際情況和預算還是有偏差。原來預計4萬把房子裡裡外外，包括租客在住的單位都翻新一遍。後來實際情況是4萬就夠裝修外觀，修陽台，只裝修了一戶空租的單位。其它有租客在住的單位也不想讓我們進去修什麼。反正剛好花萬4萬就打住了，整體效果是達到了。

請銀行來重新評估，評估結果是29萬5，給我貸款是22萬。剛好是買房的18萬加上4萬裝修的總成本。有了這筆貸款就趕緊把私人貸款還了。在這個房子上真正的投資就只有給私人貸款付的幾千元的利息了。

房子裝修好了，新的租客租金也從$600/月提高到了$700, 老租客也很樂意留下來了，結果這個房子每月的現金流有$1,000 左右，2年內的空置率是0%. 特別是在當地找到了一家物業管理公司，非常專業，非常敬業。讓我們樹立了信心在他們服務的區域內投資更多的出租物業交給他們管。後來給他們管的物業真是一年也不需要去一次，就是每次開車路過那些城市時忍不住去看一眼自己的物業，還總被租客當成陌生人質問。

這個項目學到了什麼：

1) 房子增值後並不一定要賣掉套現，只需要找銀行重新評估貸款就可以套現，雖然增加了貸款額，但只要租金收入足以支付按揭就可以長期持有這個物業。這就是個賺錢的機器，不需要賣掉它，不需要殺雞取卵。

2）私人貸款 (Hard Money Loan) 有時可以取到關鍵作用。不要被高利息嚇到。風險肯定是有的，但這是可以計算出來的風險(Calculated Risk).

回憶這個項目的過程，還有兩件事印象特別深刻。

一個換屋瓦，7月1日長周末，我請了屋瓦公司來換屋瓦，他們人手不夠，我也全程把自己當小工跟他們一起幹，頂著烈日在屋頂上幹了兩天，後來脖子和背都曬傷脫皮了。

第二個是修樹枝。旁邊有幾棵大樹從來沒修過，樹枝都搭到屋頂上了，換屋瓦前肯定要把樹枝鋸掉。於是我就架上梯子去鋸樹枝，沒想到一截腿這麼粗的樹幹落下時砸到我的梯子，我一下就從兩層樓的高度掉下來，不幸中的萬幸，只是擦破點皮，流了點血。以後修樹這種事還是找專業公司來做吧，別省這點錢把命搭上。

哦，對了，做完這個項目當時就想，以後能不能找到一個180萬的項目，花40萬翻新，增值到300萬呢。後來來到溫哥華，就看到大家都在玩這個游戲。有人在西溫花一百多萬買的舊房子，花了幾十萬裝修，轉手賣了三百萬，賺了100萬呢。一位前輩在西溫British Property 買了個破產房，500萬買下，裝修花了50萬，現在市值900萬呢。明白了一個道理，游戲規則是一樣的，只是賭注是1分還是1元。所以英文裡有句話叫 Play Penny, Get Penny, Play Dollar, Get Dollar. 你玩1塊錢的游戲賺的是1塊錢，你玩一分錢的游戲賺的是一分錢。

作者：郭曉鍾

地產投資人、建築商、地產經紀