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郭曉鍾: 我的加拿大地產投資分享:公寓加建

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民間地產投資高手其實是很多的,但不會有多少人願意分享成功的經驗和失敗的教訓。為什麼呢?賺到了錢為什麼要告訴別人呢,為什麼要告訴別人自己賺錢的方法? 而且這些經驗的獲得不但是付出金錢,時間,甚至還有流汗,流血,流淚換來的。賠錢了更不想跟人說了,頂多能得到一點別人的同情,還能怎樣呢,說了還讓人看不起。那今天我分享這些,希望是拋磚引玉,希望更多的人來分享地產投資的經驗教訓。


首先,簡單講講為什麼投資地產。2003年,我在多倫多一家私人軟件公司做程序員,居然被炒了魷魚。當時一下有腳不著地,失落的感覺。以前一直的優越感沒有了,趕緊去找了一份挨家挨戶敲門推銷高速上網的銷售工作來維持生活。一起做銷售的同行推薦給我了一本書看,這就是大家都看過的 <<窮爸爸富爸爸>> 了. 這才知道有被動型收入和財務自由的概念。產生了投資物業產生現金流的想法。現在回想,非常感謝炒我魷魚的老板和給我這本書的同事。後來再沒見過他們,他們也不會知道是他們改變了我的人生。

案例分析一:加建創造價值

地址:Brantford, Ontario

時間:2003年11月

物業類型: 4-plex, 四個單位的公寓

成交價格:$263,000 , 首付: $26,300, 利息:5%

為什麼選擇Branford,因為剛來加拿大第一份工作是在Branford 市政府做程序員,公務員。對這個城市比較了解,也很喜歡。買這個物業時簡單算了一下,一個月收入付完按揭,應該有每月$500的收入。當時想法很簡單,2萬6就可以買26萬的物業,25年後付完貸款至少有26萬的淨資產,每月2千的現金流。每年投資3萬買這樣一個小樓,5年買5個退休就不愁了。

實際情況怎樣呢,幾個月下來,收支也就是持平,第一次買出租物業在估算收入和支出時根本不准,沒經驗啊。哪裡知道白人租客經常不交租,欠租,房子很舊,要修的地方很多,很多意想不到的開支。

但這個房子有個增值點是我買房前沒看到,事後才想到的。這個公寓樓的地下室是半地下,很高很大,一側全用來做租客的儲藏室,另一側居然是空的。我想那就把空的地方加建一個2室一廳我自己住或出租吧。於是請來個裝修師傅幹了兩個月,花了1萬8就加了個2室一廳。當時很得意,因為當時市場每個出租單位的價值是7萬一個單位,租金收入是$600/月,$7200/年,從10%的回報率來算也相當於7萬多的物業增值。

剛剛完工,正准備出租,收到一封市政府的信,說有人投訴我沒有開工許可,是違章建築,需要補辦手續。這下才知道,自己的房子施工也要申請啊。現在我已經是建築商和開發商了,實在不好意思告訴大家,我的第一個房子是違章建築。

沒辦法出租了,先空著自己住吧。然後申請開工許可唄,發現不是那麼簡單,這條街的規劃就是4個單位的公寓,不能再加建單位。要想加建,只能先申請變更土地用途,從4個單位公寓改成5-6個單位的。這個過程也走了一些彎路,但終於花了一年時間拿到了開工許可,補齊了手續。 本來是個壞事,變成了好事。因為這個意想不到的過程給我帶來了三個結果:

1)加建的單位變成了合法出租單位,投資2萬,增值了7萬,每月增加$600現金流.

2)經過我的申請,政府把整條街都變成了合法的6個單位的公寓用地。土地價值增加了。於是我就幹脆把另一側的儲藏室也拆了,加出了第6套單位,原來的4-plex, 變成了6-plex. 又增值7萬,現金流又增加了。

3)完整地走了一遍Rezoning土地用途變更和申請建築許可的過程。

看到這麼高的投資回報後,我就在這條街上繼續尋找投資目標,2007年才又收購了一棟4個單位的公寓樓,如法炮制地改成了6單位的公寓樓。雖然類似的物業並不多見,但是這個思路確是投資人的普遍做法。我們經常可以看到一些PLAZA在自己很大的停車場又加建出個商鋪。也是低投入高回報的加建做法。


另外這樣物業還學到了什麼呢?

1)不要期望能自己管理物業,特別是白人租客,還是要找白人物業經理來管白人租客

2)租金收入是動態的,增長的。剛接手時,每個單位才租$600/月,因為以前業主年紀大了不願打理了。後來每次租客搬走,我就去粉刷,把地毯換地板,就能租$700-$725/月了。物業價值相應提高。

3)地產投資最讓我感到激動人心的地方就是借力(leverage). 只用了10%的首付買下的物業,增值10%後就有了100%的回報。

4)物業除了市場自然增值,還可以人為增值。找到增值點,就可以創造價值。我後來投入4萬加建,增值14萬,回報率不低了。

這雖然是第一個項目,也是很小的項目 (當時沒多少錢做首付)。但是這個小小的項目幫我樹立了信心。驗證了富爸爸的理論。後來就放開手腳大幹了。

作者:郭曉鍾

地產投資人、建築商、地產經紀

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