孫春光: 買地自建:最重要是"土地"你了解麼

2015-01-12 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

大溫哥華買地自建房需要注意的問題之一

—土地是最重要的

—好的面包需要好的面粉

筆者自1994年來加拿大，而後就進入建築行業，近年來又在客戶和朋友的要求下進入地產行業。在此期間，發現剛來到加拿大的人在購置物業或近年來興起的自己買地自己建房的過程中，有一些共性的誤解或錯誤，在此冒昧提出，希望有則改之，無則加勉。不當之處，敬希原諒。

第一：中國與加拿大的土地制度有很大的差別。普天之下，莫非王土：率土之濱，莫非王臣；中國的土地制度，整齊劃一。加拿大的則在不同的城市，有很大的差別。在以下城市購買土地容易犯的錯誤。

列治文和素裡：許多在列治文想購買土地的買家，想參照中國城市郊區的農村用地情況，希望購買農場後，通過改變土地性質的用途，即從農場用地變更成工業用地，或商業用地，或住宅用地，獲利後轉手賣出。但是購買容易，變更難！因為變更土地的用途，不是當地政府能說了算的，需要省政府的農地管理局來決定。所以，經常會聽到說某某被套在農場地上了。這也就是為什麼在列治文有一塊人見人愛的地，位於GARDEN CITY 路和WESTMINSTER HIGHWAY的街角地到目前一直遲遲不能開發的原因（當然，這塊地還存在產權比較復雜的問題）。有人會反駁說，我知道某某買了一塊大地，市政府批准建高層或連排別墅了，人家一轉手賺了一大筆錢。在這裡，某某買的基本上可以肯定地是原來就是住宅用地，只不過可能是RS-1的用途，即獨棟別墅的住宅用地，通過REZONING 申請建築TOWNHOUSE 或Apartment 而成功的，此案例並沒有改變土地的住宅性質。只是改變了容積率。

第二：在同一個城市中，不同的區域，可以建築的房子風格有很大的不同。審批程序也可能有千差萬別。

大家在掛牌出售的LISTING 單上，會有一處信息是寫：RS-1， RS-2， …. RS-9， C-1等等，一般的人不會去注意，因為大部分人關注的是多大的地，現有的房子的新舊，地理位置和交通情況，配套設施（學校，醫院，商場，公園，地鐵等）等。但是對於想買舊屋自建房的朋友來說，該處信息最重要，因為它決定你可以建幾層樓，最高可以建多高，容積率可以建多少，外觀必須建成什麼樣式的。申請圖紙時要不要征求你周圍鄰居的意見，要不要開聽證會，有沒有前置審批。

西溫：如果購買的舊屋在BP區，你的圖紙首先要通過BP 管理委員會的同意，才可以送西溫政府去申請。

溫西：如果購買的舊屋在桑那斯區，你的圖紙首先要通過桑那斯管理委員會的同意，才可以送西溫政府去申請。

三角洲：北三角洲的一些土地要經過某些部落首領同意才可以去市政府申請許可證。

UBC：溫哥華西區UBC 的土地並不歸溫哥華市政府管，地稅也不交給溫哥華，而是直接交給省政府。但是開工許可證可以到溫哥華市政府辦理。

我的客戶中有一個人，剛到溫哥華時，人生地不熟，在列治文買了緊靠的前後兩塊地，總面積達到2萬尺，請了一個西溫的設計師，把自己想建一個大院，內部再分成兩個小院，總體構思告訴設計師，結果圖紙出來後，列市政府根本不批，他前後損失超過40萬加幣包括圖紙費，建築商的押金和轉手把土地再賣掉的費用。他自己得出一個結論：加拿大坑人沒商量。後來朋友介紹給我，我講了大陸和溫哥華的各種區別，最後他才意識到是自己沒有征求專業人士的意見。在中國，做事情靠朋友，在加拿大做事靠知識，有的好朋友主觀不想害你，但是可能對於一個不熟悉的領域講了一句話，這句話就可能把你的事情給搞砸了。

第三：好山好水好建房，坑你錢財沒商量。

大家可以關注拙作---“2015年大溫哥華城市地產價格上升排行榜”。

溫哥華，西溫哥華一直領跑地產價格，下面重點講溫哥華，西溫哥華買地建房應該注意的問題，因為一不小心，就會被坑。

溫哥華：購買舊屋時，大家都關心有沒有油罐，其實，最主要更應該關心舊屋所在的地下是不是沼澤地。因為有的地方地下是爛泥巴，根本不適合建地下室或者建地下室的投資比你想象的要多得多，筆者不想一一指出何處何處，只是提醒要找專業人士咨詢。

西溫哥華：重點關注好山好水。因為在中國大陸，背山面水，春暖花開，面向大海的土地太緊缺，客戶往往一到西溫，看到面前的美景首先迫不及待的“哇，太美了”由衷感歎，然後慷慨解囊！有的地產好山好水背後是看不見的陷阱。筆者提醒買家：西溫的房地產絕對不是你個人能把握的。不要吝惜那一點點經紀費，因為它太物超所值了。有一個客戶花400萬買的房子，4年之後的今天，300萬都賣不掉，而另一個買家同樣4年前在另一處400萬買的房子早就賺到手180萬脫手了。要擺脫此困境，就是一定要找到能代表你的利益的而且非常專業的經紀人。西溫的房產可以說一花一世界，一地一如來。即使相鄰的兩家房產，可能一家是沙中黃金，值得投資，買到就等於賺到；另一家是金玉其外，敗絮其中，考慮都不值得考慮，一旦出手，馬上被套。現在市場上的比拼，不是買家和賣家在比拼，實際上是買賣雙方的經紀人在比拼，狹路相逢智者勝。

第四：增值最快的土地可能是你自己並不想要的土地。要找專業人士分析未來的市場熱點。

比如說路邊的土地，別人買來可能一年後價格翻倍甚至翻3倍，你東施效顰也買來，可能5年後都翻不了1倍。

作者：孫春光

大溫地區地產經紀和建築商，最熟悉西溫哥華和溫哥華西區。

對於在何區購買何種舊屋大地，開發成何種類型的新房有獨家市場眼光。