地产投资: 如何慧眼独具地找准好的投资机会?

《如何慧眼独具地发现有价值的投资机会？》

编译/ 邵平

在温哥华地区，那些有意出售房产的业主，通常会选在一年中最佳的挂牌时段——二月到八月（晚春和初夏）间行动，因为人们期望能在学校开学之前找到新的居所。而对于买主而言，你也应当善于发现那些“卖主最艰难”的时刻，因为此时他们想要迅速出售地产的愿望最为强烈。

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mso-hansi-font-family:"Times New Roman"">对于正在寻找最佳投资机会的买主而言，其实并不存在所谓“最糟糕的时刻”。 每年的寒假期间，由于天气原因和节日的影响（传统上本地居民不愿意在圣诞季节更换居所），地产交易一般都比较清淡，挂牌量也较少。而另一方面，那些愿意甘冒恶劣的天气或选择在寒暑假期间求售的卖主，通常都会有着较强烈的出售房屋的意愿。

把握投资的时机

如何判断某地区的房地产市场周期是否已达到巅峰期，并开始呈现下跌趋势？记住，精明的投资者正是透过这一类现象把握投资的机会。下面是怡富地产公司资深地产经纪人金涛（Tammy Jin）的经验之谈：

房地产市场已经达到顶峰的警示信号（这意味着投资者的买入机会）

——与以往年份同期相比，MLS上积压的挂牌量增多，建筑商手中积压的待售房屋也在增加

——房屋从挂牌到卖出所需的时间越来越长

——同一物业获得多份出价（Offer）竞购的情形稀少

mso-hansi-font-family:"Times New Roman"">——同类社区的类似房屋的成交价格在一段时间内已停止上涨

——房屋挂牌价及成交价都呈现下跌

——只有那些位于优质社区、且状况良好的房屋还能继续卖掉

——为吸引买家，建筑商或卖方开始向买主提供各种折扣或优惠，譬如主动削减成交价格或免费附送某些装修项目

如同股票市场一样，“追涨恐跌”的心态在地产投资市场上也相当普遍心态。金涛提醒说，对于地产投资者来说，事实上并不存在一个“进入时机很差”的房地产市场；客观上只有买方市场（卖主认为进入的时机很差）或卖方市场（买方认为进入的实际很差）的分别。当经济态势良好的时候，房地产市场的势头也很好。当经济走软的时候，房地产投资机会甚至有可能更好。在市场疲软的时候，其实也许正是投资者考虑购买的好时机。一些新入行的投资者可能总会认为自己进入的时机已经太晚，对于自己该不该跨出实质性的第一步顾虑重重——市场上好的房屋是否都被别人买光了；目前市场上的投资者会不会已经太多？经济形势会不会转坏？是否在我买入房产后价格马上就会下跌？

金涛不无风趣地指出，事实上，在她的众多投资客人中，几乎每一个潜在的投资者一旦已成为事实上的投资者，他们似乎都只会关心同一个问题，“我为什么不早点开始行动呢？”

顺势而为调整地产投资策略

当然，成熟的地产投资者会将整个投资视为一项“长期业务”，而不是简单的“一锤子买卖”，以这样的心态出发，其地产投资策略自然也会讲究顺势而为。

譬如，当市场表现火爆，交易热络且价格上涨很快时，投资者要切记不可头脑发热地盲目买入，正确的策略是，始终在自己的承受范围内寻找那些“最佳地段”的优质项目，并以一个“合适的价位”购入。在一个迅速上扬的房地产市场上，今天的“合适的价位”往往正意味着“明天”的利润。 在快速上涨的市场环境中，你无须纠缠于自己是否达成了一笔“最合适”的交易而过多担忧。你所要做的，就是在自己能够担负的范围内完成交易，然后静待手中的地产升值。

注意，尽管在一个快速上升的市场中，你不大可能会因为投资地产赔钱，但是，一个重要的前提是，你必须对于自己所购买物业的真实市场价值有着良好的把握，千万不要为这栋房屋支付出远远高于市价（在某些夸张的案例中，有可能会高出市价三分之一）的成本。 如果你期望短期内既能获利，打算在房屋成交后立即把房屋卖掉，那么请务必小心确保你不是在市场的最高位买入。

而一旦地产市场向买方市场变化时，投资者万不可着急，你需要沉着应战，耐心等待赚钱的机会。通常的情况是，当地产市场经历一轮持续的大涨之后转跌，想要等到下一轮市场再次获得较大幅度的上涨，可能会需要较长一段时间。因此，除非你拥有充裕的资金并打算好长期持有投资物业，或者除非你能够以大幅低于市场价的价格买进一笔物业，否则，当市场正处于买方市场时，投资专家建议，千万不要盲目购入那些在未来一段时间内现金流都是负数的投资物业。

记住，在市场萧条时期，投资者需要学习顺势调整自己的投资策略。如果投资者在市场最高价时购买并不得不在短期内将其出售出去，那么显而易见会因这一笔交易而赔钱。理性的投资者通常会对未追求短期收益而购进物业持谨慎的态度，“购买并长期持有”的策略显然更受欢迎；当然，如果所购入的物业可以在短期内获利，这无疑是一份意外的惊喜。

投资房地产的一个相当有趣的经验就是，如果你持有一份物业的时间足够长，即使你在当初购买时犯了错误，你也一样有机会赚到钱。与股票、债券不同的是，除了单纯的投资价值意外，房地产拥有真实的实用价值，包括居住、娱乐或商业用途。

最后，几乎世界上所有地产投资者都公认的一点是，如果着眼于长期的发展，土地的一个必然趋势是会不断升值的，因为城市里那些可供做为住宅和商用开发的土地资源是稀缺的。

投资者需要牢记的一项基本原则是，务必保证你的财务支付能力，能成功坚持到你所持有的物业升值的那一天。记住，永远不要将时间浪费在你能接受的价格范围之外或不符合你投资目标的地区。

本文原刊于北美中文网旗下《大温地产-加国版》2012年8月号）

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