房屋出租: 網友心得:說說我在美國怎樣當收租婆的

2011-09-13 | 來源: 網易博客 | 轉到微信 | 有1人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　在美國，出租房屋有個好聽的名字叫“房屋管理“，每個地區都有專門的房屋管理公司，許多有工作的人忙不過來，買投資房之後懶得自己管理，就委托管理公司出租，當然，跟買賣房屋一樣，管理公司也必須要有Broker執照，而房地產經紀人Salesperson通過執業的公司(Broker)也可以進行房屋管理。

我在春田當收租婆快一年了，我們自己管理房屋，感覺挺不容易的，尤其是想要獲得好的投資回報，還真得勤動腦多費心才行。那麼，要怎樣才能當好收租婆呢？下面是我的切身體會：

一、隨時了解租金的動態行情

租金太高，無人來租，房屋空置率就高，這樣你會損失金錢。租金太低，想來租的人雖然多，但你仍然損失了金錢。所以，了解房屋租金的市場行情是收租婆的首要任務。我經常去瀏覽一個叫做Craigslist的網站，這個網站在美國是家喻戶曉非常受歡迎的，因為它可以免費登分類廣告。我從中收集信息，掌握類似於我的幾個投資房的地點、新舊、布局、面積和租金水平。通過對信息的篩選和比較，我發現，春田北邊和老市區的租金偏低，Nixa地區的出租房數量很少比較走俏，五月、六月和七月是租房的淡季，可能是因為學生放暑假，離開本地的緣故吧，從8月份開始，房子就很容易出租了。

二、認真篩選租客

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在美國，房東不能因為租客的膚色、種族、性別、年齡、身體狀況（比如殘疾）、家庭狀況（比如小孩多）等原因拒絕出租，這些都是違法行為，如果出租廣告中出現這些字眼，你很可能就會當上被告。但是你可以拒絕租客帶寵物，也可以拒絕信用不好或你認為收入不穩定的租客。出租房子之前，房東都要對租客作一個小小的背景調查，也就是讓租客填一份租房申請表，上面有一堆問題要他回答，比如他的工作單位、收入狀況、家庭成員和聯系方式等等，而且他必須向你提供SSN（社會安全號），通過這個號碼，你可以上網查詢他的信用狀況。如果他的信用分數很差，那就說明他成為你租客後不付房租的可能性比較大。

當然，信用分數也不一定就可靠。租房的人，大多都是經濟條件不太好的，信用分數不會高。美國這幾年經濟不好，很多人的房子都被銀行收了回去，信用也失去了。比如出租我們那個6.6萬美元的房子時，我們有兩個選擇，要麼租給當地的一個藍領家庭，兩夫婦都在上班有收入，要麼租給一個護士，這位護士曾經破產，最終我們選擇了這位護士，這是因為通過交談，發現這位護士人不錯，有文化有涵養，女兒也很有禮貌，另一方面也是最主要的，她當護士很多年了，在美國，護士是很好的職業，收入穩定，這樣房租的支付就有保障。事實證明我們的決定是正確的，這位護士很講信用，每個月准時將支票寄給我們，從不拖欠，當然收租婆也就非常省心了。

三、出租合同一定要約定清楚

當決定出租之後，雙方要簽訂一份出租合同，將來發生爭議，依白紙黑字所寫為准。在美國，水、電、氣這些公用設施費用，叫做Utility，租金內是否包括Utility，是否包括垃圾費和剪草費，是否准許帶寵物入內，入住的成人有幾位以及姓名等等，都必須要在合同中寫明的。有些老式公寓樓，由於電表、水表沒有單獨設置，租金通常都包括Utility，就跟賓館一樣。較新的公寓樓，電表、水表已經單獨設置，租金則不包括Utility。投資獨立房的好處是，Utility、垃圾費、剪草基本上都是租客自付，甚至室內部分設施的維修費用（比如冰箱、洗衣機），也可以約定是租客的責任。