中國房市: 中國房市已看到春天?體制內學者潑冷水

2026-06-02 | 來源: 自由時報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

今年春天，上海和深圳等中國2個一線城市的房市終於開始出現一些生命跡象，更全面來看，全國看房和交易數量都高於去年，二手房交易數量達到疫情結束以來最高水准。中國國內一些專家聲稱，國內的房市肯定已經觸底。但上海交通大學上海高級金融學院教授朱寧投書英國《金融時報》指出，中國房市可能因4大原因而進一步下跌。

首先，中國房市具有明顯的季節性，房市在春季總是很活躍。在2024年9月中共中央政治局會議後，中國領導人矢言要重振經濟成長，中國房市出現增強跡象直到2025年春季，這年的其余時間一線城市出現拋售潮。

第二，任何主要資產類別，如股票、債券和大宗商品要觸底，並非在瞬間發生。在房市，房屋掛牌價格持續下跌，這是看房和交易數量增加的部分原因。

此外，還需要考慮市場穩定、改善和投資人心理最終逆轉的影響。粗略估計在中國房市修正期間，有高達100萬億元人民幣的財富蒸發，不應低估這對眾多家庭和他們對房產投資預期造成的“疤痕效應”（scarring effect）。中國A股市場上漲有助於恢復一些投資人的信心，但是否能繼續漲下去則無法保證。

值得注意的是，看房和交易數量上升，似乎集中在房屋更舊、更買得起、且租金價格收益率更好的地區。

在歷經5年房價下跌後，一線城市或三亞、太原等三、四線城市的一些房產的租金價格收益率已來到2%，在當前低利率的環境下，定存3年的利率僅約1.5%，這種租金價格收益率很吸引人。

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然而，同樣值得注意的是，中國目前的房貸利率約3.5%，顯示光租金收入仍無法負擔房貸利率。若要重新吸引投資人進入房市，房價必須進一步下修，以提升租金報酬率。

放眼全球，房價總是呈現不同樣貌。鄰近的城市和鄉鎮有天壤之別的價格模式，即便在相同地區，價位也可能落差很大。中國房市似乎會為一線城市房價復蘇而感到歡欣鼓舞，但這未必能在全國一概而論。

畢竟，在這波房市修正期間，中國大部分城市已蒙受更久和更大的價格下跌，許多房價下跌城市也面臨到人口減少，這對其房市造成長期的負面影響。

最後但同樣重要的是，中國年輕人，尤其是大學畢業生和新婚夫妻，在過去數十年來一直是新房的主力買家。如今，年輕人已對房產出現截然不同的思維，不再視房產為一輩子最佳的投資機會，甚至是必需品；相反的，鑒於房價對他們而言仍遙不可及，他們寧願花更多錢體驗生活。