香港: 80后地产女王悲剧揭香港发展困局

香港房地产市场经过数年低迷，过去一年终于迎来复苏，私人住宅价格逐渐反弹。但上周二(5月12日)下午，港媒突然报道，中小型地产发展商乐风集团创办人周佩贤在寓所轻生，终年43岁。消息震撼香港社会。

周佩贤出身草根，约20年前向父亲借了250万港元(下同，约41万新元)创业。她看准香港旧区活化的机遇，以190万港元买入铜锣湾区一个旧楼单位，斥资翻新三个月后以300万港元售出，成功赚取第一桶金。此后，她不断复制这套“胜利方程式”，并转战工厂大厦活化(通常指翻新改建或拆卸重建)，业务规模越做越大。

2012年，周佩贤创立乐风集团，采用“轻资产”模式，为投资者寻找房地产项目，并提升资产价值，在项目完成后收取费用。截至2021年，乐风累积完成26个项目，涵盖工业大厦活化、旧区商厦及住宅重建，规模逾60亿港元。到了2023年，集团总投资额更逼近百亿港元。

然而，香港楼市在这段时间开始步入寒冬，早年急速扩张的乐风也陷入困境。集团旗下的大角咀工厦重建项目One Bedford Place，2024年由于未能偿还物业贷款，遭银行接管放售;位于太子区的Upper Prince住宅项目去年11月开售，但成交纪录显示至今仅售出两个单位，资金无法回笼，财务压力加剧。

乐风有个别项目股东与周佩贤出现分歧，甚至有意投票要求公司清盘。今年3月，周佩贤被五名债权人入禀法院申请破产，聆讯排期在6月16日。消息指，周佩贤曾向友人透露公司面临严重财政压力及可能涉及刑事责任，岂料之后她选择轻生。

周佩贤从基层出身，一路奋斗成为知名的中小型发展商，她的人生故事原本是一个励志的香港传奇。到底是什么原因迫使她走上这条绝路?坊间指她长期遭受抑郁症困扰，最近的业务财困很可能是压倒骆驼的最后一根稻草。

香港回归中国29年，楼市历尽高低起伏。美国2008年开始进行量化宽松后，香港银行利率长时间维持低位，资金持续流入楼市，推高香港楼价经历十多年的升势，在2021年达到这轮周期的顶点。

但冠病疫情期间香港经济增长放缓，加上美国启动加息周期，导致买房成本上升，香港楼价2022年开始下行，至去年3月累计跌幅近30%。其间成交量萎缩，买家观望情绪浓厚，中小型住宅跌幅更显著。

香港地产发展商在这几年间也由“顺周期”变“逆周期”，特别是疫后工作模式改变，零售行业疲软，写字楼、街铺、商场价格与租金持续下行，中小型发展商持有的商业物业账面资产大幅贬值，财务报表恶化。与此同时，银行看淡商业地产前景，存量商业贷到期不再续贷，令不少中小房企面临集中到期还款的压力。

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例如已故香港“铺王”邓成波家族，多年前豪扫市值百亿港元物业，准备发展酒店业务，岂料香港经历前所未见的疫情冲击，酒店业务进入冰封状态。邓家由于过度杠杆，财政压力持续升温。

尽管邓成波家族近年频频低价抛售物业套现，仍难掩债务缺口。邓成波儿子邓耀昇上月遭商厦业主入禀法院提出破产呈请，5月初又遭财务公司入禀申请破产，正排期准备开庭处理。

就算是大型地产商如新世界集团，也同样是债务深重。面对不菲的利息开支，新世界近年不断出售资产，希望保住现金流。最新消息是，新世界投资额达200亿港元、已落成的“11 SKIES”项目，由于招租情况不理想，据报已易手香港机场管理局。

经历漫长调整后，香港楼市去年下半年开始释放出一丝暖意。但本轮升势主要是住宅市场，工商铺市场依然面临极大困境，价格继续下滑，许多中小地产财团苦苦经营。

香港《明报》日前引述中型发展商说法，指美伊战争推高全球通胀，美国最新通胀率高达3.8%，远高于美国联储局定下的2%基线，财金界都已预期今年美国减息无望。利率持续高企，对一众借贷比率高的香港中小型发展商构成巨大压力，商业楼宇的租金不够归还贷款利息，需要增加借贷。

更甚的是，香港银行过去两年对发展商贷款宽松处理的做法，已难以为继。随着经济复苏，银行希望把握时机止损，并释放资金以支持新放贷。彭博社日前报道，香港银行去年的不良贷款高达2000亿港元，比率为20年新高，银行界已增聘200人特殊资产团队，加速出售抵押品或迫使借款人清盘。

周佩贤的悲剧并非孤例，而是香港楼市逆转下中小型发展商困境的缩影。随着银行加大追债力度，香港其他发展商短期内将面临更大压力，能否挺过这一关，值得社会关注。