拒交物業費的業主,怎麼就把物業逼走了?

2026-04-16 | 來源: 中國新聞周刊 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

越來越多的物業，正在撤離小區。

中指研究院研報顯示，2024年至2025年，全國TOP 50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%；克而瑞物管的統計顯示，2025年全年物業撤場項目達173個，其中第三、四季度合計130個，占全年七成以上。

曾幾何時，物業憑借穩定收費、低資本開支、充沛現金流，被視作房地產行業安全的“現金奶牛”。如今，物業服務也漲不動了。2025年57家上市物企整體營收增速僅4.49%，近半數企業營收下滑，淨利潤雖同比增長12.53%，實現三年來首次正增長，但多為減值減少帶來的修復性增長。

曾經“趕也趕不走”的物業，如今正大規模普遍退場，到底發生了什麼？

業主繳費越來越少

業主不繳費，是物業大撤退的最直接原因。

克而瑞物管研究中心發布數據顯示，全國500強物企平均收繳率已從2020年的93%跌至2025年的71%，連續四年下滑。

物業費收入越來越少的同時，物業公司的成本並沒下降多少，甚至還有上漲。

其實和很多人想的不同，物業公司並非“躺著賺錢”，這是一個微利且重運營的行業。

從上市物業公司財報披露口徑看，營業成本中，員工成本（含外包）通常占比50%—70%，是最大的剛性支出；其次是設施設備運行維護、清潔綠化及秩序維護等運營費用，合計占20%—30%。與之對應，行業平均毛利率為5%—20%。

以萬物雲為例，其2025年財報顯示，公司營業成本327.1億元，人力成本（含外包）占比超65%；新盤空置率高企帶來大量無效運維，進一步侵蝕利潤。在收繳率下滑與新項目爬坡期雙重壓力下，全年毛利率仍微降至12.2%。

而中國物業管理協會曾指出，物業費收繳率85%是行業公認的運營警戒線，達到這一比例才能覆蓋基礎運營成本。這意味著很多小區的物業經營實則在“盈虧線”掙扎。

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而欠繳的物業費，成為物業公司財報上的應收賬款。應收賬款主要包括物業公司已提供服務但未收回的款項，包括業主欠繳的物業費、開發商應付的空置房及前期物業費等。

據中物智庫數據，2025年物業行業應收賬款甚至成為財務風險的焦點。57家上市物企應收賬款總額達891.75億元（占營收30.58%），平均回款周期拉長至131天，這意味著物業公司的大量利潤僅停留在賬面。

映射到物業“退場潮”，多家物企上市公司管理層在談到退出項目時，都將其形容為低效或低質，其核心衡量標准即“無法實現扭虧”。

其實過去十年，物業管理行業經歷了從“跑馬圈地”到“虧損退場”的劇烈反轉。克而瑞物管指出，在行業快速發展階段，不少物企規模化擴張，承接了大量先天不足的項目——要麼定價過低，要麼配套不完善，要麼開發商遺留問題突出，從一開始就處於虧損或微利狀態。

而今，這些問題項目持續虧損，成為財報中拖累盈利、擠壓現金流的主要包袱之一。

滿意度越來越低

而這背後，是業主對物業服務滿意度越來越低。

中物智庫數據顯示，2025年行業住宅物業服務滿意度僅73.2分，創下近年新低。安保、保潔、綠化、維修等基礎服務的投訴率顯著上升，其中“響應不及時、標准不統一、解決不徹底”成為業主詬病的焦點。

58安居客研究院院長張波對中國新聞周刊分析，一部分物業存在小區收支不透明的現象，包括物業費使用、公共收益分配公示不足，導致業主對費用去向存疑不願繳費。而物業費收繳率降低，讓受成本約束的物業公司難以持續兌現承諾，二者矛盾不斷加深，陷入了某種惡性循環。

業主對物業服務不滿，和物業費價格有莫大關系。

中國新聞周刊發現，不同小區物業費存在明顯分化，高端新盤（尤其是一線城市）因服務、基礎設施溢價，物業費可以突破4—8元甚至更高；老舊小區不乏“提質提價”案例；而大量次新房處於較為尷尬的局面，受房價下行及業主情緒影響，其物業費面臨降費壓力甚至“價格戰”。

張波介紹，在物業費長期漲價的背景下，次新房物業費偏高，導致在同一區域的新舊小區物業費收取水平差異巨大，引發業主的不滿情緒，導致收繳率降低。