温哥华新闻: 重磅!温哥华将推首个官方发展规划

（加西网综合）温哥华市议会即将做出该市历史上最具影响力的规划决定之一：通过温哥华市首个全市官方发展规划 (ODP)，这是一项具有法律约束力的土地利用框架，将指导未来 30 年及以后的增长、发展和基础设施投资。

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温哥华市政府规划办公室（ODP）发布的土地用途概论。（温哥华市政府）

推动全市范围内的 ODP 的契机是省政府在 2024 年通过的立法，该立法修订了《温哥华宪章》，要求温哥华市政府在 2026 年 6 月 30 日之前通过一项临时的全市 ODP，使温哥华市与《地方政府法》单独管辖的所有其他市政府已经适用的规划标准保持一致。

该法案还规定，市政府必须在2030年6月底前完成第二个截止日期，将这份临时总体规划转化为新的永久性总体规划，包括废除针对特定区域的总体规划。市政府工作人员表示，这份总体规划是一份“动态文件”，省政府要求从2030年开始每五年进行一次审查，以确保总体规划“持续反映最新的人口和住房预测及需求、区域规划方向以及资本规划”。

预计市议会将于2026年2月第一周批准市政工作人员的建议，将临时版官方发展规划草案提交公开听证会，届时将听取公众意见并做出最终决定。公开听证会预计将于今年冬末或初春举行，由于法律规定的截止日期为今年6月，市议会最终预计将批准该临时版官方发展规划。

该总体规划（ODP）不会取代市政府的 Grandview-Woodland Plan, West End Plan, Cambie Corridor Plan, Broadway Plan, 以及新近获批的 Rupert and Renfrew Station Area Plan区域规划，因为这些规划属于区域规划，而非针对特定区域的总体规划。

该总体规划最终将取代针对特定区域的总体规划，例如2005年获批的东南福溪 Southeast False Creek 总体规划（该规划的制定源于温哥华奥运村项目）以及2006年获批的东菲沙河土地总体规划（该规划指导了河滨区的开发）。

大温地区的其他市政府也在制定或近期已批准更新的长期法定土地利用规划，但它们采用的是省政府依据《地方政府法》制定的类似官方社区规划（OCP）框架，而非温哥华依据《温哥华宪章》制定的温哥华官方发展规划（ODP）。然而，与其他所有依据OCP的城市相比，温哥华的ODP赋予温哥华市政府更大的权力和权限。值得注意的是，温哥华市的主要邻市本拿比市已于2025年12月批准了新的《本拿比2050官方社区规划》。

温哥华的官方发展规划 (ODP) 代表着该市土地利用决策方式的重大转变。

但 ODP 并没有什么令人意外之处，它去年经过了广泛的公众咨询，并且建立在与温哥华规划完全相同的政策、原则和战略之上——温哥华规划在经过多年的广泛公众咨询后，于 2022 年 7 月由上届市议会批准。

与《温哥华规划》和以往的规划文件不同，《官方发展规划》（ODP）具有法律效力。分区细则、重新分区申请和开发决策现在都必须根据《官方发展规划》进行评估，以确保其一致性，这从根本上改变了建筑开发提案在市政府审批流程中的方式。

部分住宅项目取消公开听证要求

ODP 以温哥华规划为基础，增加了新的政策细节、地图绘制和法律条文清晰度，以满足省政府的要求，并反映最近批准的市议会优先事项和政策以及省政府与住房相关的立法。

它还包含了大温地区管理局 2023 年批准的《大温地区 2050 年增长战略》和TransLink 2022 年批准的《交通 2050 年计划》的组成部分。

例如，根据区域规划，ODP加强了对现有工业用地用途的保护，并确定了距离轻轨站200米以内的就业用地上的潜在住宅用途。它还根据省级立法和TransLink的优先事项，强化了高密度、以公共交通为导向的开发增长模式，并确定了长期公共交通改善走廊，包括新建快速公交系统。

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温哥华总体规划（ODP）最具争议的影响之一是程序性问题：根据新规，符合ODP且住宅建筑面积至少占50%的重新分区申请将不再需要举行公开听证会。在某些情况下，公开听证会可能完全被禁止，最终决定将由市议会定期会议做出。这项取消部分住宅项目公开听证会要求的变更，也符合省政府对市政府的立法要求。

此举旨在简化住房审批流程，减少延误，并加快新房交付。其总体思路是，在《温哥华总体规划》（ODP）、《温哥华规划》以及先前已获批准的区域规划的规划过程中举行的公众听证会，可以减少未来重新审议的必要性，尤其是在重新分区申请与《温哥华总体规划》相符的情况下，住房问题将被置于优先地位，因为住房在可负担性和供应方面都至关重要。

然而，批评人士认为，取消公开听证会削弱了有意义的公众监督，市政府针对重新分区申请和书面意见的正式公众咨询期已成为居民影响某些类型住宅项目决策的关键途径。

城市结构策略和总体土地利用

ODP 的核心是新增的“未来增长”部分，其中引入了两个主要的规划工具：城市结构战略和一般土地利用 (GLU) 指定。

城市结构战略概述了温哥华未来50至100年的发展趋势，明确了支撑长期增长的社区类型、就业中心、交通网络和生态系统。该战略旨在指导未来的区域规划，而非评估个别重新分区申请。

相比之下，GLU（一般土地利用面积）的划分则具有直接影响。GLU 以地块为单位进行划分，根据现有的分区、政策和已批准的规划，概括了每个地块的最大开发潜力。市政府工作人员将 GLU 视为重新分区申请的第一道筛选关卡——如果提案超出或与 GLU 划分相冲突，则需要修改 ODP（官方发展规划）。

虽然 GLU 指定并不赋予自动开发权，但它们对整个城市的建筑高度、密度和土地利用产生了重大影响。

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