房屋贷款: 楼市分化、利率走低中国居民财富会流向哪里?

过去五年，中国房地产市场经历了一场罕见的深刻调整，房地产在家庭财富中的作用发生本质转变。与此同时，随着银行利率持续走低，居民理财收益下降，存款“搬家”现象呈加速趋势。站在资产配置的十字路口，普通人何去何从？当房地产普涨时代落幕，什么样的房产能够穿越周期、实现保值增值？股市能否接棒楼市，成为居民财富增长的新引擎？在避险情绪中屡创新高的黄金还能涨多久？本期《思路打开》对话中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平，深入解析中国的楼市、股市和居民资产配置的逻辑重构。

【对话/连平&王慧】

王慧：连平老师您好，今天想从房地产开始，跟您聊聊中国居民的资产配置问题。过去五年，中国的房地产经历了一场罕见的深刻调整。2026年中央定调要“着力稳定房地产市场”。这个“稳定”是什么意思？是指市场完成探底开始企稳，还是说市场正在以平稳的态势逐步寻底、筑底？

连平：从物理的角度来看，“稳定”是一种水平运动。从房地产市场本身来看，我认为目前至少应该是结束或者停止向下的过程，也就是说，要结束探底的过程，然后进入横盘筑底阶段。这可能是“稳定”真实的含义所在。

现在从成交量、价格、工程推进力度等方面来看，房地产依然还在寻底。尤其是房地产投资的探底幅度还比较大。

2024年，全国房地产开发投资同比下降10.6%，2025年增速继续下滑，全年下降17.2%。这表明，到目前为止，房地产市场依然还没有结束探底的过程。虽然近期上海等一些城市的部分数据出现了反弹，但这个趋势还不明显。换句话说，到目前为止还没有出现一种趋势性的反弹。我们认为，这种情况可能还会持续一段时间。

正如你刚才所说，这次房地产市场调整已经经历了五年左右的时间，从过去世界各国，尤其是一些大中型经济体的运行情况来看，当房地产市场走过一个很长的发展过程，往往会伴随着人口数量的变化、老龄化等重要因素出现大的调整，这个调整周期大约是五年左右。

王慧：这是世界的普遍规律？

这数据涨市场对央行利率存在分歧

国内2%的存款利率几乎绝迹银行理财打响争夺战

今年央行首次决定利率会降息吗？

连平：对，世界上一些主要的国家都差不多。对中国来说，房地产是一个非常重要的市场，规模巨大，经历了几十年的增长，而且某些阶段增速还非常惊人，所以调整幅度较大、持续时间相对较长的可能性比较大。

我认为，“十五五”时期的前两年或三年，可能还是房地产市场寻底之后筑底的过程，然后会进入一个相对平稳运行的阶段。这个时候才可以称之为“企稳”。

王慧：现在的普遍情况是，买家不敢出手，怕出手之后房价再降，卖家也不太好卖，因为一方面买家比较少，另一方面现在的价格也确实比较低，这样就导致成交量上不去。而市场止跌企稳的信号一般是按照“量、价、预期”这样的顺序出现。成交量先复苏，价格企稳，然后预期才能够扭转。您认为接下来政策从哪个环节发力才能更好地稳定房地产市场？

连平：我认为政策无非是两方面，第一是刺激需求，第二是增加供给。目前的市场有点像围城，一边是一部分人拿着钱准备买房，他们有需求，但是又怕时机把握不好，还在那观望。另一边还有一批人，他们准备卖房，但是在目前这种情况下，以什么样的价格出售，对他来说还是非常犹豫的。目前来看，这两类人的行动都不是十分积极，有需求，但更多的是观望。

需求是很重要的，在这样的情况下，我认为政策应该继续在相关的领域进行刺激，取消一些限制性措施，推动需求释放。