日本房产摆脱失落东京带头突起

2025-12-08 | 来源: 自由时报 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

日本房市失落30年后，自2013年左右开始反转，如今东京都23区的新建公寓已连续3年平均价格突破1亿日圆。专家指出，日圆疲软与相对低价吸引大量海外投资者抢进，加上高薪人才涌入日本，还有建筑与劳动力成本推升价格，推使近年东京成为全球投资者关注的焦点。

数据显示，2025年上半年东京圈新建住宅供应量为8053套、年减11%。由于供需紧张，加上海外资金也在持续流入，市中心房屋均价持续超过1亿日圆，导致日本消费者放弃买房、被迫转为租房。

日媒指出，东京1都3县新房的平均价格为8958万日圆、年涨17%，但仅以东京23区来看，年涨幅达20%、达1.3亿日圆。拉动东京23区房价上涨的是都心6区，包括千代田、中央、港区、新宿、文京、涩谷。

据三菱日联信托银行在3月调查，千代田区、涩谷区及港区的新建公寓中，有2至4成卖给外国买家，相较于澳洲、加拿大、新加坡等国，日本对外国人持有房地产几乎没有限制。

专家指出，东京房价并不是因为“炒作”才暴涨，而是3种结构性力量同时发生，让房子从原本“稳定资产”变成“高端奢侈品”。但因日本国内平均年薪偏低（经OECD购买力平价调整后，日本34个会员国中仅排第25名、年薪约4万9446美元），使得东京市中心房价对一般民众而言，日益沉重。

东京都23区新建房屋已连续3年均价在1亿日圆之上。（撷取自社交媒体）

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根据日本国土交通省 2024 年《地价调查》，全国地价上升2.7%，创下自1991泡沫期以来最大增幅，其中东京、大阪、名古屋三大都市圈更上涨4%以上。这波涨势由商业地与住宅地共同带动，反映出都市集中带来的需求扩大。

但更关键的是“供给端”。日本大型建商指出，钢铁、混凝土等材料因能源价格高涨成本上扬，缺工冲击让建筑工人成本更为昂贵，使得新建公寓成本全面提高，整体建造成本较往年提高了20-30%，房市自然难以回到过去便宜的时代。

此外，市场供给量也在下降。受到疫情期间建筑停工与材料短缺影响，东京新建公寓供应量自2021年后就未恢复，至2023-2024年，东京新建公寓年供给量比10年前低了近30%。

就土地供应上来说，东京都可以开发的土地有限，加上重划速度慢，使大型建案变得稀缺。简单来说，就是“需求没减，供应变少”。分析师指出，现今东京市中心出现一个吊诡现象，东京人口成长趋缓、但房价仍持续上涨，其原因是购屋心态已出现转变，不再是“买来住”，而是“买来当资产”、“买来出租”或。

当房子从生活必需品变成金融资产，价格反映的就不是薪资，而是资金成本、土地稀缺与建筑费用。这种结构性上涨，并不会因为短期的景气波动而回头，这使得东京也加入了全球昂贵住宅城市的行列。