日本房產擺脫失落東京帶頭突起

2025-12-08 | 來源: 自由時報 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

日本房市失落30年後，自2013年左右開始反轉，如今東京都23區的新建公寓已連續3年平均價格突破1億日圓。專家指出，日圓疲軟與相對低價吸引大量海外投資者搶進，加上高薪人才湧入日本，還有建築與勞動力成本推升價格，推使近年東京成為全球投資者關注的焦點。

數據顯示，2025年上半年東京圈新建住宅供應量為8053套、年減11%。由於供需緊張，加上海外資金也在持續流入，市中心房屋均價持續超過1億日圓，導致日本消費者放棄買房、被迫轉為租房。

日媒指出，東京1都3縣新房的平均價格為8958萬日圓、年漲17%，但僅以東京23區來看，年漲幅達20%、達1.3億日圓。拉動東京23區房價上漲的是都心6區，包括千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷。

據三菱日聯信托銀行在3月調查，千代田區、澀谷區及港區的新建公寓中，有2至4成賣給外國買家，相較於澳洲、加拿大、新加坡等國，日本對外國人持有房地產幾乎沒有限制。

專家指出，東京房價並不是因為“炒作”才暴漲，而是3種結構性力量同時發生，讓房子從原本“穩定資產”變成“高端奢侈品”。但因日本國內平均年薪偏低（經OECD購買力平價調整後，日本34個會員國中僅排第25名、年薪約4萬9446美元），使得東京市中心房價對一般民眾而言，日益沉重。

東京都23區新建房屋已連續3年均價在1億日圓之上。（擷取自社交媒體）

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根據日本國土交通省 2024 年《地價調查》，全國地價上升2.7%，創下自1991泡沫期以來最大增幅，其中東京、大阪、名古屋三大都市圈更上漲4%以上。這波漲勢由商業地與住宅地共同帶動，反映出都市集中帶來的需求擴大。

但更關鍵的是“供給端”。日本大型建商指出，鋼鐵、混凝土等材料因能源價格高漲成本上揚，缺工沖擊讓建築工人成本更為昂貴，使得新建公寓成本全面提高，整體建造成本較往年提高了20-30%，房市自然難以回到過去便宜的時代。

此外，市場供給量也在下降。受到疫情期間建築停工與材料短缺影響，東京新建公寓供應量自2021年後就未恢復，至2023-2024年，東京新建公寓年供給量比10年前低了近30%。

就土地供應上來說，東京都可以開發的土地有限，加上重劃速度慢，使大型建案變得稀缺。簡單來說，就是“需求沒減，供應變少”。分析師指出，現今東京市中心出現一個吊詭現象，東京人口成長趨緩、但房價仍持續上漲，其原因是購屋心態已出現轉變，不再是“買來住”，而是“買來當資產”、“買來出租”或。

當房子從生活必需品變成金融資產，價格反映的就不是薪資，而是資金成本、土地稀缺與建築費用。這種結構性上漲，並不會因為短期的景氣波動而回頭，這使得東京也加入了全球昂貴住宅城市的行列。