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一个"新的时代"!中国房地产将出现20/80分化


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中国地产市场持续低迷,而且没有触底反弹的迹象。知名分析师任泽平表示,未来房地产将出现20/80分化现象,20%人口流入的一、二线城市,未来房价可能会上涨,而80%人口流出的城市,房价则会长期下跌。


任泽平3日在微信公众号“泽平宏观展望”发文指出,有人认为,现在房价还是过高,泡沫严重;也有人认为,房市经过这几年调整,已经到位了,没有风险。他在2016年就提出房地产存在泡沫,一、二线城市的主要问题是价格偏高,三、四线城市则是库存积压。

任泽平并提出几个指标分析目前房市是否泡沫化。首先是“绝对房价房价收入比”,在全球20大高房价城市中,香港排名第1,北京上海名列第12、13,深圳排第18。在全球房价收入比排名前10的城市中,厦门北京上海和香港入榜。他说,这个现象反映了2大现实,一是高收入群体持续向一、二线城市集中,继续推高这些城市的房价;二是优质的教育、医疗公共资源高度集中,带来区位溢价。


其次是“库存”。他指出,目前库存去化压力主要集中在人口流出的三、四线城市,特别是中西部、东北等经济发展较慢地区,随著人口持续向大都市集中,农村和三、四线城市面临长期人口流出的压力。

第三是“租金报酬率”。他说,目前主要城市的静态租金报酬率约2.1%,也就是要出租50年才能回本,一线城市仅2%左右,低于二、三线城市,这些数据远低于国际上的4%至6%水准。


第四是“空置率”。他表示,中小城市空置率过高,主要是因为过度建设、人口流出;一、二线城市若出现空置,则与投机性需求有关,多半集中在郊区。


任泽平表示,未来中国地产将出现20/80分化现象,未来将不是所有城市房价“普涨”, 20%人口流入的一、二线城市,因未来还有新增购屋需求,房价可能会上涨;而80%人口流出的城市,未来没有新增购屋需求,房价将会长期下跌。



中国地产市场持续低迷,而且没有触底反弹的迹象。(法新社档案照)
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