房屋贷款: 从贷款买房到贷款卖房?部分购房者陷"房贷倒挂"

房产市价230万元，银行贷款余额260万元——当郑豪（化名）在账本上写下“-30万元”时，他清醒地意识到，卖掉这套房子不仅意味着资产归零，还将背上新的债务。

在广东工作的郑豪并非个例。当前，部分房价持续下行地区，在2021年房价高点入市的购房者正面临从贷款买房到贷款卖房的尴尬局面。深圳一位资深房产中介向第一财经记者证实：“今年以来，这类‘卖房款不足以偿还银行贷款’的情况有所增多，其中多数是2021年前后高杠杆入市的投资型客户。”

面对资金缺口，业主们正在寻求应对之策。部分购房者尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补差额，亦有业主评估申请暂停还款的可能性，以缓解短期资金压力。

多位业内专家指出，当前出现的个案背后，反映出市场下行周期中高杠杆购房带来的财务风险。这不仅为高位入市的投资者敲响了警钟，也为探索建立更完善的市场风险分担机制提供了现实参照。如何在维护金融体系稳定的同时，妥善化解居民债务风险，成为当前值得深入探讨的课题。

缺口

2021年10月，刚毕业不久的郑豪第一次动了买房投资的念头。从事地产策划工作的他，身边不乏“靠买房实现财富跃升”的案例。在行业氛围影响下，他做了一番“精打细算”：比对一二手房价格、测算税费和利息、评估区位潜力——最终以2.7万元/平方米的价格，选中了一套总价340万元的房子。当时周边二手房均价已达3万元，他认为这是一个“性价比之选”。

在父母的支持下，郑豪凑齐102万元首付，背上了每月1.4万元的月供。他曾在笔记本上算过：只要房价涨到3.2万元/平方米，就能覆盖所有成本。“此后再涨多少，都是纯赚。”那时的他并未预料到，这道计算题的结果在三年后彻底反转。

2023年起，地产行业波动加剧，郑豪的收入也变得不稳定。占收入大头的奖金时常延迟发放，而每年的房贷、房租与基本开支合计约20万元，几乎耗尽他的基础工资，月供压力陡然增大。

更严峻的是楼市价格的下跌。限售期将至，同户型挂牌价已跌至230万元左右。尽管他已转为利率更低的公积金贷款，商贷利率也在下行，剩余贷款仍多达260万元。这意味着即便卖房成功，他还需自掏接近30万元补足差额。

郑豪粗略计算，不计税费，仅利息支出与房价下跌带来的损失已超过130万元。这套120多平方米的房子至今仍是毛坯状态，“装修还要再投20多万，未来工作地点不确定，出租也难，只好先放着”。

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他打算限售期一满就立即卖房回血，手中流动资金已经撑不住多久。

在另一个城市东莞，做家具生意的李明（化名）面临相似处境。中介最新成交数据显示，他3年前以500多万元购入的学区房，如今市价仅约249万元。“当年为这套房抵押了郊区房产，倾尽积蓄，看中的是城区的增值潜力，没想到现在反受其累。”李明说。

如今，他仍欠银行280万元贷款，即便以249万元成交，也需自补31万元的缺口。

“虽然家里还有不同意见，但是目前房子已经找好了买家，不确定未来的价格，也不打算再赌了。”李明说，未来回老家开一个小店养家糊口，多陪陪家人。

一位深圳中介人士透露，这类“卖房不足以还贷”的情况今年以来明显增多，“年初以来，我们门店接触到的类似案例明显增多，几乎每个月都会遇到两三例”。

据上述中介观察，陷入这种困境的业主大多是在2021年房地产市场高位时期入市的。当时市场热度高，很多购房者采取较高的杠杆比例，有些还通过一些擦边操作，实际首付比例甚至不足三成。如今房价回调，这些高杠杆投资的脆弱性逐渐暴露出来。

他进一步分析指出，这些房产多数位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域。“当时这些区域的价格被炒得过高，现在价值回归时跌幅也最为明显。”其中投资客占比显着，很多都是抱着“快进快出”想法的短线投资者，没想到会被套牢。

减杠杆

面对“卖房不足以还贷”的困境，部分高位购房者正在通过各种方式艰难去杠杆，其中不乏风险与争议。

“信用贷、消费贷都考虑过，但担心违规抽贷最终放弃了。”李明告诉记者。像他这样的购房者往往陷入两难：一方面需要资金填补卖房产生的差价，另一方面又受制于融资渠道的限制。目前他计划通过“亲友借款+过桥贷款”的方式组合筹资，但后者高昂的利息让他压力倍增。