中国"原拆原建"如空中楼阁,谁出钱?

2025-10-26 | 来源: 南方周末 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

“在仅仅一代人的时间里，从拆迁暴富、无偿受益，到要自己花钱改造住房，转变认知非常难。”

房子破败了怎么办?“原拆原建”是当下鼓励的方式。过去几年，各地做了不同探索。

有的是整片区域的原拆原建。比如杭州的高校教职工宿舍区浙工新村，13幢6层的“老破小”重建后，变成了7幢小高层，还配有绿地和公共设施。而上海的工人住宅区彭浦新村，涉及2110户居民，也已经在2025年交付新房。

也有的是对某栋居民楼的原拆原建。比如北京的桦皮厂胡同8号楼和广州的集群街2号楼。

2025年两会期间，住房城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，明确表示“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建”。

业主同意率需90%以上

什么是原拆原建?广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南方周末说，它指的是居民自主改善居住条件，保留原社区关系和地段。虽然政策上会有倾斜或补贴，但居民还是改造和筹资的主体。

房屋的破旧程度，是原拆原建的重要前提。

梳理目前各地的原拆原建项目，大多是C、D级危房。简单来说，A级指能满足正常使用要求;B级指个别构件出现问题;C级指部分承重结构不能满足要求，局部存在险情;D级则指承重结构不能满足要求，整体存在险情。

综合目前全国的规定，房屋性质认定后，启动原拆原建的一个硬性门槛，是业主同意率90%以上，有的地方需要达到100%。

影响同意率的关键还是资金。在已有经验中，改造所需费用不菲。

浙工新村的总费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，每户出资在10万到100万元之间。其余部分由专项资金解决。

集群街2号楼，作为广州首例正式验收交房的原拆原建项目，由24户人家自筹800万元完成了改造。

2025年10月中旬，在北京市物权法学研究会、北京科技大学文法学院中国式现代化实践法治研究中心组织的“原拆原建城市更新项目的资金平衡”研讨会上，清华大学土木水利学院博士张晓芒介绍，从国际经验和中国实践来看，目前与之相关的资金来源，主要是四大类。

财政资金，以专项补助、财政贴息、专项债等为主;金融资金，包括政策性银行贷款、商业银行贷款、城市更新基金等;市场资金，以投资企业和房企为主;来自居民的自筹资金。

其中，撬动居民的自筹资金是最难的。

从拆迁暴富，到自费改造

越秀区共和村位于广州的中心城区，西邻东山口，东侧不远便是珠江新城。方圆500米内，有学校、医院、肉菜市场。一公里外的杨箕村早在2016年就通过拆迁焕然一新，从城中村的“握手楼”变成了电梯房。

9月底，南方周末走访发现，共和村的多层住宅都很破旧，部分墙皮脱落，电线排布错综复杂。楼内没有电梯，上下楼道空间有限，信箱、围栏等设施也较为陈旧。

越秀区共和村。

据《南方都市报》报道，共和村内开展原拆原建的楼宇占地面积大，户数多。征得上千户业主同意改造并非易事。若业主的同意率不足90%