北京: 清华最新研究:北京住房空置率到底有多少?

2025-07-16 | 来源: 知识分子 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

你所生活的城市，有多少无人居住的“幽灵房”？

在全球快速城市化进程中，高层住宅已成为现代都市主导建筑形态。然而，一些已建成的高层住宅并未得到有效利用。住房空置（Housing Vacancy），即一段时间内住房建筑无人居住或使用的现象日益凸显。住房空置不仅是巨大的建筑资源浪费，更与居住区活力衰退、居民心理健康乃至公共安全等一系列外部性问题紧密相关。[1]

1963年-2018年，日本(专题)住房空置率（Housing Vacancy Rate, HVR）从2.5%上升至13.6%。[2]

在中国，西北师范大学潘竟虎等人2020年发表研究，基于夜间灯光数据等估算2015年主要城市的住房空置率在22%到26%之间。[3]这个团队同时提到，中国对于住房空置率统计数据尚无法取得共识，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心报告给出中国城镇家庭2013年住房空置率为22.4%，但受人为主观干扰等多方面因素影响，通过调查问卷等统计方法进行房屋空置分析可能会不同程度地低估或高估房屋空置情况。[4]

人潮拥挤、寸土寸金的超级大都市同样存在房屋空置的问题。

2023年，日本东京的住房空置率为10.93%。[5] 2021年，美国纽约(专题)和英国伦敦的住房空置率分别为10.4%和8%。[6][7]

一项来自清华大学龙瀛课题组的最新研究估算，在排除二环内胡同区自建房的情况下，北京五环内的整体住房空置率约为13.31%。这项题为《高层住宅居住区的住房空置率估算：基于多源数据的北京实验》的研究，已发表于国际学术期刊《Cities》。[8] 该文作者为清华大学建筑学院赵慧敏博士，北京大学城市规划与设计学院阚长城博士，通讯作者为清华大学建筑学院龙瀛教授。

北京空置房在哪里？

住房空置会影响城市空间资源利用效率。因此，准确测算居住区尺度的住房空置率，对于改善资源利用、推动低碳发展等都有重要意义。而传统的住房空置率评估方法，往往面临空间覆盖范围有限和分辨率不足的挑战。

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龙瀛课题组以北京五环内5737个居住区为研究对象，使用“边界确定-容量计算-户数估算-空置率计算-实地验证”的研究框架，为每个居住区分别计算出基于五种不同数据源的HVR结果。

该团队还通过实地验证方法来建立“地面真值”（Ground Truth）基准，确认基于GPS定位的位置服务（Location Based Services，LBS）数据表现最优，研究计算得出北京五环内整体住房空置率为13.31%，并绘制了“北京住房空置率地图”。

北京居住区住房空置空间分布图（颜色越深，代表空置率越高）

在空间分布上，北京住房空置率呈现出显着的“核心-边缘”格局，即空置率高的居住区主要集中在靠近五环的城市外围区域，而核心区则普遍较低。共有3932个居住区HVR小于10%，592个居住区HVR大于50%。

实地观察验证了结果的可靠性：低空置率居住区通常车辆密集、居民活动频繁，充满生活气息；而高空置率居住区则表现出明显的冷清特征，例如部分楼栋正在翻新，或是刚刚竣工交付的新建别墅区，人车稀少。

这些现场观察到的景象与百度LBS数据估算出的空置率高低分布情况高度吻合。

研究认为，资源错配已成为城市的核心矛盾之一。对于空置率高的居住区，可以考虑推出租房补贴、购房优惠等政策，同时加大交通、商业、教育、医疗等公共设施的投入，吸引居民入住。这既能“填满”空房子，也能缓解核心区的拥挤，促进城市均衡发展。