中国房市: 中国楼市去库存,这次有什么不一样?

5月17日，多个部委出台房地产重磅政策，包括取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例、设立3000亿元保障性住房再贷款等。

分析人士认为，这是对政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求的贯彻落实，标志着新一轮房地产去库存的开启。

2015年6月，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改由1.0进入2.0，标志着上一轮去库存正式开启。此项意见发布后，去化较为明显，全国商品房待售面积连续四年逐年减少。

和上一轮相比，本轮去库存有何不同？有何重点和难点？进一步支持房地产市场稳定，还可以采取哪些措施？

围绕房地产去库存相关话题，来看中国民生银行首席经济学家温彬、粤开证券首席经济学家罗志恒、国金证券首席经济学家赵伟、平安证券首席经济学家钟正生、仲量联行大中华区首席经济学家庞溟等专家学者的看法。

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本轮去库存面临更大压力

风口财经：与2015年相比，本轮去库存有何不同？

温彬：总体来看，与上一轮去库存相比，我国GDP总量从2015年的68.8万亿元增长到了2023年126万亿元，城镇化率从2015年的55%提高到了2023年的66.16%，综合国力大幅提升，人民生活水平持续提高。

同时，房地产供求关系发生重大变化、市场形势也发生了显着变化。当前，商品房待售面积（库存量）突破2016年高点，多个典型城市去化周期超过18个月；销售面积同比收缩较快、销售面积和销售金额分别降到2012、2016年水平。同时，二手房“以价换量”明显，二手房价整体下行。

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比如，从待售面积来看，上一轮待售面积历史高位为2016年2月，全国商品房待售面积、商品住宅待售面积分别为7.4亿平方米和4.66亿平方米。而在达到峰值前，2013、2014、2015年连续三年待售面积均持续增长。到了2024年2月，全国商品住宅待售面积4.05亿平方米，接近2016年2月历史高位，为最近十年的次高月份；3月，商品房待售面积7.48亿平方米，突破商品房待售面积历史高位，去库存压力大。

由于市场预期减弱，量、价、时均已均触及上一轮去库存时点，出台全国性的房地产支持政策势在必行，需要相关部门作为一个整体采取统一行动、多措并举为房地产寻底、筑底。同时，上一次去库存以棚改货币化方式在全国范围开展，面对供求关系发生重大变化的现实，大范围开展货币化安置不合时宜。因此，在充分考虑市场预期和居民购买力水平的前提下，多措并举满足刚需和改善型等置业多层次需求尤为重要。

罗志恒：我认为，本轮房地产去库存面临更大压力。

第一，商品住宅去化周期更长。受房地产市场持续低迷影响，全国商品住宅去化周期持续攀升，2024年一季度达23个月，超过了上一轮2015年高点的21个月。

第二，房地产销售、投资降幅更大。1-4月商品房销售面积和销售额同比分别下降20.2%和28.3%，房地产投资同比下降9.8%。房地产销售低迷加剧房企资金紧张和债务压力，1-4月TOP100房企销售总额同比下降47.9%。

第三，房价低迷时间更长。上一轮去库存周期中新房房价同比连续15个月负增长，而截至2024年4月，当前已连续25个月负增长。房价下行会削弱居民购房意愿和信心，形成“房价下行-居民观望-需求收缩-房价进一步下行”的恶性循环。

第四，房企债务和期房烂尾风险冲击居民购房信心。上一轮房地产去库存后，大量房企过度加杠杆、无序扩张，引发系列风险事件，严重损伤购房者合法权益，冲击市场信心。期房销售大幅下滑，现房销售显着增长。

第五，房地产供需关系发生重大变化。2023年7月24日召开的政治局会议明确提出：“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。2015年我国城镇化率为57.3%，2023年升至66.2%，2022年全国人口开始下滑，房地产市场已进入新房见顶后的回落阶段。

赵伟：过去两轮稳地产时期，购房政策优化、棚户区改造等落地效果较好。2008年10月起稳地产政策持续落地，2009年一季度地产销售已显着回暖，累计同比转正至8.2%。2015年稳地产以去库存为主，“认贷不认房”等政策自2014年9月起陆续出台；同时，2015年6月棚户区改造加速推进，促使当年地产销售、投资企稳回升。