中國房市: 中國樓市去庫存,這次有什麼不一樣?

2024-05-24 | 來源: 第一風口 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

5月17日，多個部委出台房地產重磅政策，包括取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限、下調個人住房公積金貸款利率、調低商業性個人住房貸款最低首付款比例、設立3000億元保障性住房再貸款等。

分析人士認為，這是對政治局會議“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”要求的貫徹落實，標志著新一輪房地產去庫存的開啟。

2015年6月，國務院頒布《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先，棚改由1.0進入2.0，標志著上一輪去庫存正式開啟。此項意見發布後，去化較為明顯，全國商品房待售面積連續四年逐年減少。

和上一輪相比，本輪去庫存有何不同？有何重點和難點？進一步支持房地產市場穩定，還可以采取哪些措施？

圍繞房地產去庫存相關話題，來看中國民生銀行首席經濟學家溫彬、粵開證券首席經濟學家羅志恒、國金證券首席經濟學家趙偉、平安證券首席經濟學家鍾正生、仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟等專家學者的看法。

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本輪去庫存面臨更大壓力

風口財經：與2015年相比，本輪去庫存有何不同？

溫彬：總體來看，與上一輪去庫存相比，我國GDP總量從2015年的68.8萬億元增長到了2023年126萬億元，城鎮化率從2015年的55%提高到了2023年的66.16%，綜合國力大幅提升，人民生活水平持續提高。

同時，房地產供求關系發生重大變化、市場形勢也發生了顯著變化。當前，商品房待售面積（庫存量）突破2016年高點，多個典型城市去化周期超過18個月；銷售面積同比收縮較快、銷售面積和銷售金額分別降到2012、2016年水平。同時，二手房“以價換量”明顯，二手房價整體下行。

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比如，從待售面積來看，上一輪待售面積歷史高位為2016年2月，全國商品房待售面積、商品住宅待售面積分別為7.4億平方米和4.66億平方米。而在達到峰值前，2013、2014、2015年連續三年待售面積均持續增長。到了2024年2月，全國商品住宅待售面積4.05億平方米，接近2016年2月歷史高位，為最近十年的次高月份；3月，商品房待售面積7.48億平方米，突破商品房待售面積歷史高位，去庫存壓力大。

由於市場預期減弱，量、價、時均已均觸及上一輪去庫存時點，出台全國性的房地產支持政策勢在必行，需要相關部門作為一個整體采取統一行動、多措並舉為房地產尋底、築底。同時，上一次去庫存以棚改貨幣化方式在全國范圍開展，面對供求關系發生重大變化的現實，大范圍開展貨幣化安置不合時宜。因此，在充分考慮市場預期和居民購買力水平的前提下，多措並舉滿足剛需和改善型等置業多層次需求尤為重要。

羅志恒：我認為，本輪房地產去庫存面臨更大壓力。

第一，商品住宅去化周期更長。受房地產市場持續低迷影響，全國商品住宅去化周期持續攀升，2024年一季度達23個月，超過了上一輪2015年高點的21個月。

第二，房地產銷售、投資降幅更大。1-4月商品房銷售面積和銷售額同比分別下降20.2%和28.3%，房地產投資同比下降9.8%。房地產銷售低迷加劇房企資金緊張和債務壓力，1-4月TOP100房企銷售總額同比下降47.9%。

第三，房價低迷時間更長。上一輪去庫存周期中新房房價同比連續15個月負增長，而截至2024年4月，當前已連續25個月負增長。房價下行會削弱居民購房意願和信心，形成“房價下行-居民觀望-需求收縮-房價進一步下行”的惡性循環。

第四，房企債務和期房爛尾風險沖擊居民購房信心。上一輪房地產去庫存後，大量房企過度加杠杆、無序擴張，引發系列風險事件，嚴重損傷購房者合法權益，沖擊市場信心。期房銷售大幅下滑，現房銷售顯著增長。

第五，房地產供需關系發生重大變化。2023年7月24日召開的政治局會議明確提出：“我國房地產市場供求關系發生重大變化”。2015年我國城鎮化率為57.3%，2023年升至66.2%，2022年全國人口開始下滑，房地產市場已進入新房見頂後的回落階段。

趙偉：過去兩輪穩地產時期，購房政策優化、棚戶區改造等落地效果較好。2008年10月起穩地產政策持續落地，2009年一季度地產銷售已顯著回暖，累計同比轉正至8.2%。2015年穩地產以去庫存為主，“認貸不認房”等政策自2014年9月起陸續出台；同時，2015年6月棚戶區改造加速推進，促使當年地產銷售、投資企穩回升。