房地產"終極救市":能否起死回生?

2024-05-22 | 來源: 自由亞洲 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

專欄 | #中國最錢線：房地產“終極救市”：能否起死回生？ https://t.co/CFtiX1roPU— 自由亞洲電台 (@RFA_Chinese) May 22, 2024

最近這個三年來大家唯恐避之不及的大坑裡，出來了一些看起來不錯的消息。

“15%首付”突破性救市

5月17日，中國央行、金融監管總局發布文件，宣布調整個人住房貸款政策。具體而言，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。在我的記憶裡，自中國房地產開始高速發展的時間——差不多是20年前——以來，這幾乎是“歷史最低”了。央行同日還表示，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，並下調了個人住房公積金貸款利率。縱向對比，15%的首套房貸首付比例下限、25%的二套房首付比例下限，也達到歷史最低水平。與此同時，當前多個熱點城市已經大幅度調整了首二套房貸利率下限，最低可至3.25%。隨著監管部門取消該下限，這一條件也成為最寬松。

此前，包括一線城市在內，各主要城市均對樓市政策進行了大幅調整。其中，除少數城市外，全國大部分城市都已解除了限購措施，貸款利率也降至低位。但從市場表現來看，仍然沒有明顯的起色。中國國家統計局數據顯示，今年1-4月，全國新建商品房銷售面積2.9億平方米，同比下降20.2%；新建商品房銷售額2.8萬億元，下降28.3%。同期，全國房地產開發投資3.1萬億元，同比下降9.8%。今年4月，全國70個大中城市中，有64個城市的新房價格環比下降，69個城市二手房價格環比下降。

許多地產行業人士都對這一“終極辣招”抱有巨大期待。中原地產研究院認為之前全國重點城市首套房首付比例平均值為24%。政策調整後，意味著所有城市的首付比例都將降低。其中，一二線城市的降幅可能更大，這意味著購房門檻的普遍降低。除了少數一線二線城市外，大部分城市的首套房貸最低利率已經進入3.45%時代。按照100萬元貸款、30年月供計算，月供只需4462元。若利率下調，購房者的負擔會繼續減輕。再加上房價已經明顯下跌，未來月供對於很多人來說將從“不可支付”轉移到“可支付”。這對於年輕人、新市民買房，具有相當的激勵效應。這類剛需人群主要購置二手房源，如果他們受到激勵入市，便能有效促進新房和二手房的房源交易循環，去化庫存。

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房地產去庫存未給開發商帶來好處

許多地產行業人士樂觀估計，後續降准、降息會相繼推進，相關的交易稅費也有望下降。他們期望5月份市場將比4月有明顯好轉。不過也承認市場信心仍然需要一定時間才能恢復。

當然降低貸款首付比例和貸款利率只是“5.17新政”的一部分。實際上更加引人注目的是中國允許地方政府以所謂合理價格收購已建成未出售的存量商品房，用作保障性住房。中國央行還將設立人民幣3,000億元（約合420億美元）保障性住房再貸款，支持地方國有企業出於同樣的目的收購存量商品房。

市場投資者對上述消息作出了十分積極的反應，恒生中國內地地產指數上周五上漲5%。自中共中央政治局在今年4月一次會議後的聲明中提到“消化存量房產”的說法以來，該指數已累計上漲18%。許多人將這一政策與2015年的“貨幣化棚改”相提並論。當時，地方政府在國有政策性銀行貸款的幫助下發放現金補貼，讓人們購買新房搬離老舊社區。當該項目也是導致中國如今深陷其中的地產泡沫的緣起。潮水退去後，一地雞毛。中國去年的房地產銷售額約為11萬億人民幣，較2021年的峰值下降36%，大量房地產開發商倒閉，加之“永遠漲”的預期破滅，使購房者始終處於觀望狀態。這種不願購房的情緒造成了惡性循環，房地產開發商沒有足夠資金來完成樓盤建設，其中包括許多已預售的商品房，造成了如今彌漫全中國的爛尾樓問題。

解決方案：“印錢收房”？

高盛的一項報告估計，截至去年年底，包括土地和在建項目在內，按成本計算的存量房產價值約30萬億人民幣。其中約45%是已建成或准備預售的住宅。該報告稱，房地產開發商需要大約2.5至4萬億人民幣資金才能恢復正常運營。這與棚戶區改造項目中支付的現金補貼總額相近。將其中一些商品房轉化為保障性住房可以消化部分庫存，但這可能還不夠。根據中國政府的公開計劃估計，如果通過這項措施提供30%的新公租房，將需要約合近5000億的資金。

但如果政府再次向購房者提供巨額補貼，就會產生道德風險，並有可能吹起另一個泡沫。彭博社報導稱，中國最新的住房政策針對的是空置房產，這是持續近三年的房地產危機的主要痛點。但分析人士表示，一攬子措施仍然太小，不足以結束這場危機。經濟學家們對3,000億元保障性住房再貸款相對於未售房屋存量而言規模有限表示擔憂，也對其無法全面實施的風險表示擔憂。高盛的一份報告聲稱，將未償還住房庫存恢復到2018年的水平將需要7.7萬億元人民幣。