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买房卖房: 政策出台后,哪些群体最可能买房?

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5月17日,央行等部门连发3条通知,针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等进行了调整。

“三箭齐发”——史上最宽松房产政策出台


最炸裂的是“第一箭”:首套住房商贷最低首付调整为不低于15%,二套商贷最低首付调整为不低于25%。

这绝对是历史上最大幅度的调整,哪怕是2008年全球次贷危机,当时对房地产的首付比例也没有低于20%。

“第二箭”:取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

中国人民银行各省级分行按照因城施策原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求,自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平(如有)。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限(如有),结合本机构经营状况、客户风险状况等因素,合理确定每笔贷款的具体利率水平。

“第三箭”:下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》提出,自2024年5月18日起,下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。


这三支箭对房地产市场会有多大影响呢?我们不妨做一个推演。



政策出台后,哪些群体最可能买房


对市场的影响,我们就分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群三个部分来讨论。

首先,对于高收入人群来说,第一支箭,降低首付,对他们影响非常小,因为他们大部分都没有名额了,即使有名额也不缺首付,买不买房,只是看房价未来会不会涨。

第二三支箭,贷款利率会减少他们的房贷利息支出,估计也不会影响他们的房产买卖。

所以结论是,这次政策对高净值人群来说,影响不太大。

第二,对中等收入人群来说,大部分都有了自己的房子,第一支箭对他们当中有改善型需求的人,是有推动作用的。譬如一个35岁的中产,20多岁买的是刚需小房子,现在二胎了,丈母娘一起过来带娃,家里住不下,有迫切的换房需求,但是之前二套房首付最少也要30%~40%,假如一套200万的房子,就最少首付60万,现在调整后,就只要40万了。

再加上对利率的调整,预计房贷利率很可能从当前的5%左右,降到3%左右,还是一套200万的房子,如果贷款160万,30年期限,每年从10.4万房贷支出,就可以降低到8.16万,少支出近2万元一年,总利息从152万降低到84万,对于中产改善型需求人群来说,这个政策会有比较大的助力作用。
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