樓市接連放出超級王炸管用嗎?

2024-05-20 | 來源: 關胖本胖 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

央行連發三條重磅通知：下調公積金貸款利率、降低首付比例、全面放開房貸利率政策、設立保障性住房再貸款盤活商品住房庫存。其中，最受矚目的，無疑是3000億元保障性住房再貸款，用以配合樓市去庫存。既然老百姓不買房，那就地方政府指定的國企買房，地方政府和國企沒錢，那就從銀行貸款，銀行再把貸款“賣給”央行。

理解這套政策組合拳，首先就要理解這幾年金融圈的高頻詞“QE”。

何為QE

所謂QE，就是“量化寬松”，是央行大規模資產收購和降息相配合的貨幣政策。由於降息是單獨使用的常規操作，說到QE更多地是指大規模資產收購。市場上每天都有大規模的資產買進賣出，債券、股票等等，唯有央行下場當買家時才是QE。因為央行是管貨幣的，直接下場買資產，就是貨幣擴張，或者直白地說“放水”。

QE是一劑貨幣政策的猛藥，通過貨幣擴張穩定資產價格，為市場注入流動性，避免通縮。

QE的“藥效”取決於市場主體跟風和央行采取一致行動的規模。市場上的資產規模那麼大，單靠央行發幣買資產是托不住資產價格的，要有足夠多的市場主體跟進才行。

所以，全世界最大的QE玩家是美聯儲。美元是國際中心貨幣，美國金融市場是全球金融市場。海外金融機構一看美聯儲“老大哥”開啟QE模式下場護盤，紛紛跟風進場。比如，2008年次貸危機，美聯儲開啟QE模式，下場購買機構債和MBS（抵押貸款支持證券）。到2014年結束，一共搞了三輪，買入3萬多億美元資產。海外美元大規模回流美國，美國的金融市場穩定了，美國的通脹起來了。大量的美元供給消除了全球的流動性危機。美聯儲開香檳，宣布QE成功。

但是，“藥有三分毒”，QE也存在風險。倒騰出來的錢太多了，市場過熱堆積泡沫，加劇金融風險，只能“反向治療”，把通脹摁回去，這個治療過程很痛苦，也很危險。前幾年的特殊時期，美聯儲也搞了大規模的QE，導致通脹過高。這兩年美聯儲暴力升息搞得怨聲載道，就是痛苦的“反向治療”。

總之，QE是猛藥，但不是萬靈藥，還有副作用。央行此番操作是為房地產業量身定做的，資金規模和再貸款方式不是嚴格意義上的QE，但是貨幣工具的性質相近，可以通俗地理解為針對房地產的微型版QE。這一做法體現了中國央行使用貨幣工具“精准施策”的思路。思路當然不錯，但這種“局部手術”的難度並不低。

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能否托住房地產的市場信心是關鍵

如前所述，QE能否見效，關鍵看市場的“跟風效應”。即便是針對房地產的局部微操，單靠3000億的基金規模還是遠遠不夠的。僅杭州一地，目前的顯性住宅庫存（即已領出預售證但尚未網簽的房源）約3.9萬套，按照250萬一套的“白菜價”收儲，也得1000億。央行的3000億能去幾座城市的庫存？

當然，央媽發令槍一響，商業銀行肯定會跟。目前已經有帶動銀行系統5000億的樂觀預測。地方政府再跟個2000億，那就是1萬億。這應該足夠去庫存了吧？還是不夠。

去年全年的房地產銷售額為11.1萬億，這1萬億的增量資金，相當於1個多月的銷售額，也就是縮短了1個多月的庫存去化周期。按照易居研究院最新發布的《2024年1月中國百城庫存報告》顯示的庫存去化周期即存銷比為22.9個月，屬於2010年有數據監測以來的最高水平。

房地產合理的去化周期為6個月到12個月，央行QE直接帶動的政策性資金的直接作用不說是杯水車薪，也只能說是效果有限。因此，中國房地產有效去庫存，靠貨幣政策定點放水是不行的，關鍵還得看市場信心恢復、購房需求釋放。

房地產市場需求端的主體不是企業，更不是各級政府，而是千千萬萬的普通購房者。決定他們購房決策的，不是宏觀的貨幣政策，而是微觀的收入預期、資產增值預期。宏觀貨幣政策對提振市場信心的直接作用是很有限的。QE3000億也好、1萬億也罷，錢流不到購房者的手裡，買不起的還是買不起。

因此，央行QE的宏觀政策，能否影響人們的購房決策，是政策有效性的關鍵。這就涉及到另一個購房決策的關鍵因素——資產增值預期。