楼市接连放出超级王炸管用吗?

2024-05-20 | 来源: 关胖本胖 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

央行连发三条重磅通知：下调公积金贷款利率、降低首付比例、全面放开房贷利率政策、设立保障性住房再贷款盘活商品住房库存。其中，最受瞩目的，无疑是3000亿元保障性住房再贷款，用以配合楼市去库存。既然老百姓不买房，那就地方政府指定的国企买房，地方政府和国企没钱，那就从银行贷款，银行再把贷款“卖给”央行。

理解这套政策组合拳，首先就要理解这几年金融圈的高频词“QE”。

何为QE

所谓QE，就是“量化宽松”，是央行大规模资产收购和降息相配合的货币政策。由于降息是单独使用的常规操作，说到QE更多地是指大规模资产收购。市场上每天都有大规模的资产买进卖出，债券、股票等等，唯有央行下场当买家时才是QE。因为央行是管货币的，直接下场买资产，就是货币扩张，或者直白地说“放水”。

QE是一剂货币政策的猛药，通过货币扩张稳定资产价格，为市场注入流动性，避免通缩。

QE的“药效”取决于市场主体跟风和央行采取一致行动的规模。市场上的资产规模那么大，单靠央行发币买资产是托不住资产价格的，要有足够多的市场主体跟进才行。

所以，全世界最大的QE玩家是美联储。美元是国际中心货币，美国金融市场是全球金融市场。海外金融机构一看美联储“老大哥”开启QE模式下场护盘，纷纷跟风进场。比如，2008年次贷危机，美联储开启QE模式，下场购买机构债和MBS（抵押贷款支持证券）。到2014年结束，一共搞了三轮，买入3万多亿美元资产。海外美元大规模回流美国，美国的金融市场稳定了，美国的通胀起来了。大量的美元供给消除了全球的流动性危机。美联储开香槟，宣布QE成功。

但是，“药有三分毒”，QE也存在风险。倒腾出来的钱太多了，市场过热堆积泡沫，加剧金融风险，只能“反向治疗”，把通胀摁回去，这个治疗过程很痛苦，也很危险。前几年的特殊时期，美联储也搞了大规模的QE，导致通胀过高。这两年美联储暴力升息搞得怨声载道，就是痛苦的“反向治疗”。

总之，QE是猛药，但不是万灵药，还有副作用。央行此番操作是为房地产业量身定做的，资金规模和再贷款方式不是严格意义上的QE，但是货币工具的性质相近，可以通俗地理解为针对房地产的微型版QE。这一做法体现了中国央行使用货币工具“精准施策”的思路。思路当然不错，但这种“局部手术”的难度并不低。

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能否托住房地产的市场信心是关键

如前所述，QE能否见效，关键看市场的“跟风效应”。即便是针对房地产的局部微操，单靠3000亿的基金规模还是远远不够的。仅杭州一地，目前的显性住宅库存（即已领出预售证但尚未网签的房源）约3.9万套，按照250万一套的“白菜价”收储，也得1000亿。央行的3000亿能去几座城市的库存？

当然，央妈发令枪一响，商业银行肯定会跟。目前已经有带动银行系统5000亿的乐观预测。地方政府再跟个2000亿，那就是1万亿。这应该足够去库存了吧？还是不够。

去年全年的房地产销售额为11.1万亿，这1万亿的增量资金，相当于1个多月的销售额，也就是缩短了1个多月的库存去化周期。按照易居研究院最新发布的《2024年1月中国百城库存报告》显示的库存去化周期即存销比为22.9个月，属于2010年有数据监测以来的最高水平。

房地产合理的去化周期为6个月到12个月，央行QE直接带动的政策性资金的直接作用不说是杯水车薪，也只能说是效果有限。因此，中国房地产有效去库存，靠货币政策定点放水是不行的，关键还得看市场信心恢复、购房需求释放。

房地产市场需求端的主体不是企业，更不是各级政府，而是千千万万的普通购房者。决定他们购房决策的，不是宏观的货币政策，而是微观的收入预期、资产增值预期。宏观货币政策对提振市场信心的直接作用是很有限的。QE3000亿也好、1万亿也罢，钱流不到购房者的手里，买不起的还是买不起。

因此，央行QE的宏观政策，能否影响人们的购房决策，是政策有效性的关键。这就涉及到另一个购房决策的关键因素——资产增值预期。