HKboy 买房投资之三个爽: 爽,爽,爽

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HKBOY

HKBOY 于 2011-12-18 11:02 写道:

爽爽爽!

第一爽:买房时发展商送新年大餐!
已说了始末,再贴上来。

说到买房收租爽,又不得不分享一下我们买渔人码头这三个镇屋的爽故事!
话说2003近圣诞时,我香港有亲友到访,就带他们到渔人码头走走,不久行到bayview处看到一大堆新t/h在建,我爸和我亲友极喜欢。入去展示屋睇睇,那个肥经纪闷到发慌,我们拿个售楼价目表便走了。一个唡房加den的要价$299000加gst,当时是很高的订价,所以卖得不快。但我爸眼光独到,说这片是福地,必升!
我爸决定买三个,我亲友也要买一个收租。在除夕中午我爸电那肥佬,说要下offer,胖子说除夕新年也不锎工。我爸说ok,找曰再约,并说明我们想一口买4个,(待续)

便挂缐!

一小时后,那胖子电我爸说明天新年聚会取消了。约我爸可否来个新年午餐。我们答应了。新年便到码头的餐厅与胖子午餐。最後当然是他作东,爽!

其间我们也谈好了offer条件,发展商免去我们要付的新屋GST,并加送每户$6000的upgrade,就此签好offer!

我们的成本是$299000+trafer tax only.

今天同类1200呎单位也卖$600000,成交了!

第一爽,,发展商有新年大餐送!

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收到富人送的10花篮了,加西人还有富人的。

此贴共获得鲜花: 0 束, 花篮: 10 个, 砖头: 0

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HKBOY实话实说,一针见血!

楼主

HKBOY

HKBOY 于 2011-12-18 11:09 写道:

第二爽:下午写,先去村仔饮杯咖啡,有缘那里见!

第 1 楼

YYYY

YYYY 于 2011-12-18 12:28 写道:

2003年买的现在才翻一倍啊, 这也太少了吧.

第 2 楼

christinepp

christinepp 于 2011-12-18 12:34 写道:

2003 还没GST吧?

第 3 楼

3M 于 2011-12-18 12:43 写道:

YYYY 写道:

2003年买的现在才翻一倍啊, 这也太少了吧.

从投资角度来讲，很稳妥，升幅挺好

第 4 楼

太尉

太尉于 2011-12-18 14:33 写道:

不错的投资,但是和Single House 相比,Th 还是逊色不少 (2003的时候,8K SQF 大地旧House 也就30来万,不过Th 在出租,维修,管理上就方便多了)。

所以还是:Location + Land

第 5 楼

HKBOY

HKBOY 于 2011-12-18 16:20 写道:

有空写写买房收租的第二爽了。
第二爽:每月收租正现金流收益。

04-07头4年选了壹年固定利率,由5.5到4.5,就取其平均5%吧!
08至现在改用了5year variable closed ,p-0.75;最早prime 是5
.5,但很快一直减色,到现在最低3%-0.75=2.25%
现金流计算如下:
买价30万,每伙付10万首期,借银行20万;
2004-2007: 平均月供$1050,(4年内$1000-1100),地税加管理费平均每月约$350,头4年都是收$1800租,,so每月平均的正现金流是$1800-$1400=+400/month. (一年是$4800,4年是$19200)
2008-2011: 平均月供$800,(这4年内平均供$760-$900),地税管理费共$400,这4年都收$2000至现在,所以每月正现金流是$2000-1200=$800/month (一年是$9600,这4年是$38400)
注意:这个现金流未算入供房本金扣除的收益,会算入第三爽的资本回报收益(long term的收益。

爽爽!

再收十个花篮,便续写更精彩的收租第三爽!

第 6 楼

九松

九松于 2011-12-18 16:21 写道:

很多人后悔在2003年没有买房。

但，那时房价刚大跌不久。

HKboy有眼力！

会不会有很多人后悔在2012年买房？

2003年，买啥涨啥。

会不会2012年，买啥跌啥？

第 7 楼

HKBOY

HKBOY 于 2011-12-18 16:34 写道:

补充一点:每户在这八年收租的正现金流是$57600,三伙总共是$57600x3=$172800,,

三个t/h总投入30万,单是正现金流已收回一半有多!

好戏在后头,待续。。。。

第 8 楼

HKBOY

HKBOY 于 2011-12-18 17:47 写道:

HKBOY 买房收租的第三爽: 资金的回报总数!(long term 的收益)

04年以299000买入的三个单位,今天价位升到$600000一个了(有最新成交个案support.)
加人transfer tax及律师费约$7000,价共$306000一个单位。
3个t/h总成本是$306000x3=$918000。
今天若放盘卖$600000,扣除地産佣金及杂支约2万一户,共收$580000x3= $1740000.
Before tax net profit is : $1740000-918000=$822000(赈面)
加上8年的每月正现金流收入共$176000;
再加上8年里供房的成本回扣约每户3万,三户共9万元。
所从三戸8年总回报是$$822000+$176000+90000=$1088000。
资本回报率是:$1088000/$318000=342%

爽死!

注:这三个t/h只是我和我爸买房project的14份之一,其後不停做了十多次类似的买卖,爽爽爽!

第 9 楼