冯仑：中国房地产进入后开发时代,转变认知是关键
封面图 | 《大江大河》剧照
前些天，《北大(专题)承泽参考》第3期发表了冯叔的题为「中国房地产进入后开发时代，转变认知是关键」的文章，今天把这篇文章分享给大家。
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以下为文章全文。
文 | 冯仑
住宅地产从「三高」转向「三减」
背后有规律的力量
房地产的交易和投资数据在今年一季度略微反弹之后，二季度明显下跌。首先要澄清一点，通常学者做研究及媒体述及「房地产」，多在讨论「住宅」，这与房地产行业所指的「房地产」不同。对房地产行业，住宅只是其中一部分，房地产还有其他品类，所以准确地说，地产数据下降主要是指二季度住宅地产的数据下滑。
但住宅地产目前的数据也基本正常，早在2018年前后，像万科等地产企业就曾判断：住宅地产这种高增长、高杠杆（电视剧）、高周转、高回报的发展模式已经趋于顶峰，需要慢下来、停下来。
基于国际经验：一国房地产的发展大多从住宅开始，当人均GDP达到1万美元左右时，城镇化率通常超过60%，人口也趋于零增长，城市基础设施、基础空间结构格局基本确定，经济增速亦放缓，这些都是互相伴随的现象。住宅的增长也就由此转慢，甚至趋停。对应的数据还有人均住宅面积，我国城镇人均住宅面积已经超过40平米，这也符合国际经验。当以上指标或现象一并出现时，住宅的快速发展会逐步转入「减速、减价、减量」阶段。
因此，房地产行业内部把人均GDP一万美元之前像我国房地产的高速增长，称之为「房地产的开发时代」或者是「住宅地产的开发时代」。开发时代的竞争重点是「规模、成本、速度」。2018年开始，我国房地产开始「减速、减价、减量」，也就进入所谓「后开发时代」，意味着整个房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅，所以当前供求关系实际上反映了市场需求转变，之前供给侧积压的住宅已经超量。
具体到数据上：我国最高峰时的一手房和二手房成交量每年达到20万亿，去年是12万亿，今年上半年是7万亿，全年大概达12-14万亿。因此，我们对住宅地产行业的理性判断是：未来5-8年，住宅地产市场乐观估计在每年12万亿左右，悲观估计为8万亿左右，体量约为2018年最高峰的一半。
住宅地产「减」的核心在于行业中高杠杆、发展快的部分。按照国际比较经验，90%的高杠杆住宅公司都将难以继续存在。
我国现在有7万多家住宅地产公司，未来这一领域预计只能剩下6-7千家，并且集中在经济、人口、就业保持增长的地方，不会平均分布。这些地区会成为未来住宅地产缓慢增长的核心区，经济、人口、就业难以保持增长的地区，房价会非常便宜。比如美国的东西两岸房价很贵，中西部、中南部房价很便宜。
所以综合来看，二季度住宅的数据基本反映了市场供需，无须特别忧虑。
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地产行业市场化不足
要既能办喜事，也要能办「丧事」
事实上，在2017、2018年，按照纯粹的市场机制，住宅交易的供需量总量就应该下降，房子也应该随之降价，但当时的政策对需求的管制叠加后来的疫情防控，掩盖了供需之间的扭曲，市场呈现的还是房价继续上涨的强烈信号，许多企业也因此依然加大杠杆去投入。今年暴雷的很多企业，包括龙头企业，本质上是简单地把政策信号当成了市场信号，把政策还在压制需求当成了市场依然存在巨大的需求，最终造成对趋势的严重误判。
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