一周地产点评：加息与否待宰羔羊

加拿大经济在第一季度以3.1%的年增长率增长，令人惊讶地上行，超过了加拿大银行的增长预测。加息四百个基点后，经济仍然没有翻车。这促使人们再次呼吁加拿大央行退出观望，恢复加息。

丰业银行直言不讳的首席经济学家德里克·霍尔特（Derek Holt）评论如下：

加拿大的房地产市场继续处于撕裂状态，因为供应很少、移民激增、首次购房者回归、就业市场强劲、加拿大央行过早停止加息以及FOMO情绪（担心搭不上车）回归等因素共同推动了新的失衡。自去年以来，我一直认为，对加拿大住房的共识过于消极，因为它过分强调了少数超级紧张的抵押贷款持有人面临的压力。加拿大房地产市场的广泛基本面仍然具有高度的建设性，并将对消费产生持续的正面溢出效应，正如我们在第一季度GDP账目中看到的那样。回想一下，1 月份经季节性调整后，房屋销售环比增长 11%，这是自 2020 年中疫情复苏初期以来的最大月度涨幅，并且已连续三个月上涨。5月份的城市级数据看起来势头将继续下去。

多伦多5月房屋销售数据，经季节性调整后销量增长约5.2%，年增长25%，上市量虽上升10%，但比去年却下降19%，价格上涨5%，平均120万加元，供应量仅余1.3个月。

温哥华和多伦多同时验证了卡尔加里房地产市场的强劲，在5月份，卡尔加里创了历史新高，销售与新上市的比率为85%，市场供应量仅余1个月：加拿大的政策制定者因住房供应管理不善和连续过度刺激住房需求而仅能获得“F”（不及格的最低分）！

他没有错。正如我几个月来一直在评论的那样，令人瞠目结舌的移民水平正在创造比他们目前解决的问题更多的问题。首先，它创造了增长的幻觉。更多的人，更多的消费，更高的名义GDP。实际上，当你看到实际人均GDP时，近五年来一直为零增长。换句话说，人民生活水平并没有提高，如果你把大多数加拿大人拉出来问，这就很容易得到答案。

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点评：移民设限和房贷调控的影响

创纪录的移民继续给本已紧张的房地产市场带来严重压力。这是现在实时发生的事情。加拿大在今年第一季度新增了近15万永久居民，是有记录以来最多的。大规模移民人为地膨胀了GDP，促使加拿大央行继续加息。与此同时，飙升的利率正在扼杀任何新建住宅的可行性。不知何故，渥太华还没有弄清楚这一点。可以说，几年后这将成为一个巨大的狗屎三明治，我们无论如何都无法避免必须咬一口。

根据BMO的数据，自本世纪初以来来自18个大型发达经济体的证据表明，随着时间的推移，实际房价与人口增长密切相关。回归分析表明，随着时间的推移，人口每增长1%，实际房价每年增长略高于3%（在通货膨胀之上）。