[地产观点] 坏消息接踵而来,有人一直在裸泳
那些屏住呼吸期盼放宽货币政策的人上周收到了一些坏消息。加拿大劳动力市场在1月份增加了15万个工作岗位，是经济学家估计的十倍以上。我们不要忘记，12 月的就业人数是估计值的 20 倍。这到底是怎么回事？到底是经济学家真的非常不靠谱，还是加拿大统计局的随机数生成器故障呢？
我在North Cove公司的数据分析师Ben Rabidoux可能有了答案：新移民。根据Rabidoux和加拿大统计局的数据，“与去年同期相比，那些在国外出生且未成为永久居民（NPR）的就业人数在1月份增长了13.3%，而总就业人数仅增长了2.8%。
来源：Ben Rabidoux
个中原因是，2022 年下半年的职位空缺率居高不下，政府以加快NPR增长作为回应，在过去两个季度创下历史新高。“2022 年第三季度 NPR 的增长大于自 1971 年以来（从那时开始建立NPR 数据）的任何全年增长。这一增长是由工签人士推动的......”
来源：Ben Rabidoux
Rabidoux总结说，我们现在在就业数据中看到的是工签人士填补现有的职位空缺。这很可能是一次性的繁荣。
然而，在投资者眼中，劳动力市场正在蓬勃发展，这表明通胀可能比最初的预期更具粘性。就在几周前，市场还预期加拿大央行今年将降息两次，现在已降到零。而且市场预期今年夏天再次加息的可能性为十分之七。
基于这一市场预期，国债收益率重新上升。过去几周，加拿大5年期国债收益率上涨了50个基点，打破了早先对5年期抵押贷款利率在春季市场跌至4低点的希望。
也许我们应该为更高的抵押贷款利率做好准备。也许5%是新的3%常态？
这对某些人来说将是痛苦的，而对另一些人来说几乎无关痛痒。加拿大统计局和SFU城市项目主任Andy Yan的最新数据显示，温哥华一半的自住房是无抵押贷款的。这包括无任何 HELOC 债务。
请记住，这个调查只是针对业主自住的房屋。这表明许多主要住宅都是无抵押贷款的。这就是你所说的持有权力，可能解释了过去六个月缺乏新挂牌上市的原因。然而，投资物业不包括在上面的研究中，这就是杠杆所在。高杠杆投资者将被推到悬崖边缘。
上周另一个爆炸新闻就是，温哥华一家大型开发商-Coromandel 公司浮出水面，被爆出共有16个楼花项目债务超过7亿元的项目处于风险状态。
根据BC省高院的法庭文件，八家有担保贷款人已经发出违约通知，对其贷款提出了还款要求，其中最大的担保债务是Cambie 45项目的4000万元，Laurel 57项目的5360万元和Southview Gardens项目的8060万元。
法庭文件写道，“面对多个担保债权人的还款要求，申请人没有足够的现金流来完成项目的开发，无法为其现有债务和负债再融资，也无法以足够的价格出售资产以避免损失，因此，多个项目的开发工作处于危险之中。
杠杆是双向的。正如巴菲特所说，只有当潮水退去时，才会发现谁一直在裸泳。
本文由温哥华地产评论人士Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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我在North Cove公司的数据分析师Ben Rabidoux可能有了答案：新移民。根据Rabidoux和加拿大统计局的数据，“与去年同期相比，那些在国外出生且未成为永久居民（NPR）的就业人数在1月份增长了13.3%，而总就业人数仅增长了2.8%。
来源：Ben Rabidoux
个中原因是，2022 年下半年的职位空缺率居高不下，政府以加快NPR增长作为回应，在过去两个季度创下历史新高。“2022 年第三季度 NPR 的增长大于自 1971 年以来（从那时开始建立NPR 数据）的任何全年增长。这一增长是由工签人士推动的......”
来源：Ben Rabidoux
Rabidoux总结说，我们现在在就业数据中看到的是工签人士填补现有的职位空缺。这很可能是一次性的繁荣。
然而，在投资者眼中，劳动力市场正在蓬勃发展，这表明通胀可能比最初的预期更具粘性。就在几周前，市场还预期加拿大央行今年将降息两次，现在已降到零。而且市场预期今年夏天再次加息的可能性为十分之七。
基于这一市场预期，国债收益率重新上升。过去几周，加拿大5年期国债收益率上涨了50个基点，打破了早先对5年期抵押贷款利率在春季市场跌至4低点的希望。
也许我们应该为更高的抵押贷款利率做好准备。也许5%是新的3%常态？
这对某些人来说将是痛苦的，而对另一些人来说几乎无关痛痒。加拿大统计局和SFU城市项目主任Andy Yan的最新数据显示，温哥华一半的自住房是无抵押贷款的。这包括无任何 HELOC 债务。
请记住，这个调查只是针对业主自住的房屋。这表明许多主要住宅都是无抵押贷款的。这就是你所说的持有权力，可能解释了过去六个月缺乏新挂牌上市的原因。然而，投资物业不包括在上面的研究中，这就是杠杆所在。高杠杆投资者将被推到悬崖边缘。
上周另一个爆炸新闻就是，温哥华一家大型开发商-Coromandel 公司浮出水面，被爆出共有16个楼花项目债务超过7亿元的项目处于风险状态。
根据BC省高院的法庭文件，八家有担保贷款人已经发出违约通知，对其贷款提出了还款要求，其中最大的担保债务是Cambie 45项目的4000万元，Laurel 57项目的5360万元和Southview Gardens项目的8060万元。
法庭文件写道，“面对多个担保债权人的还款要求，申请人没有足够的现金流来完成项目的开发，无法为其现有债务和负债再融资，也无法以足够的价格出售资产以避免损失，因此，多个项目的开发工作处于危险之中。
杠杆是双向的。正如巴菲特所说，只有当潮水退去时，才会发现谁一直在裸泳。
本文由温哥华地产评论人士Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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