[房市情报] 这些项目爆雷!大温开发商日子难过
（加西网综合）14年前，负责在福溪东南建造温哥华奥运村的私营房地产开发商破产了--这一情况的发生是由于该公司的建筑资金来源，即华尔街的一家投资公司，在2008年金融危机突然爆发时停止了其承诺的资金流。
自2008年千禧年发展集团违约以来，大温地区拥有重要投资组合的开发商从未以这样的方式和程度接近内爆--直到本周，科罗曼德地产公司向法院提交申请，寻求对其债权人的保护，因为该公司已经破产。
据报道，Coromandel Properties在温哥华市内有16个活跃的房地产项目，这些项目积累了总计7亿元的未偿债务。八个担保贷款人已经发出违约通知，要求偿还2亿多元，而该公司并没有这笔钱。
这些活跃的项目涉及到未来数千套住宅（公寓、出租房和社会住房），以及包括拟建酒店在内的商业用途。开发商在其法庭文件中警告说，如果它不能得到法院的保护，它将被迫对其房产进行火速出售。
"各个物业的开发工作处于危险之中，" 该文件还指出，在建项目的成本上升也是一个巨大的挑战。
在请愿书公布后的短时间内，科罗曼德地产的不稳定状况迅速在该地区的房地产行业中引起了反响。许多人现在问的问题是："会有更多吗？谁最有可能成为下一个？这只是一个开始吗？"
当然，推动科罗曼德地产公司岌岌可危的因素、投入和变量与千年发展集团所面临的问题极为不同。
正如Coromandel Properties的请愿书所指出的，由于2022年以来利率的历史性上涨，该公司已经无法偿还其大量的债务，他们现在的现金流不足以完成其项目。在过去的几年里，销售需求大幅下降，潜在的价格也是如此。
为了回答是否会有更多的问题，Central 1的首席经济学家Bryan Yu解释了某些类型的开发商如何比其他开发商更容易受到当前一代人的市场挑战。
"每个机构都会有不同的情况，但开发商目前面临着巨大的阻力，这在很大程度上是由于过去一年中利率的突然变化。房屋购买活动和预售条件已经枯竭，房价和土地价值已经下降，"Yu说。
"开发商面临着需求减弱和高商业利率的时期（根据债务结构的不同，情况可能更糟）。规模较小、负债较多的开发商和最近买下土地的建筑商面临更大的现金紧缩风险，不过一些长期拥有土地的大型成熟集团应该没有问题。"
总部位于温哥华的科罗曼德地产公司（Coromandel Properties）起源于中国，是当地房地产市场的一个相对新的参与者。它在2013年首次开始为重建项目收购房产，文件中说它的业务依赖于担保贷款、无担保贷款和股权融资的组合。
虽然担保贷款通常是传统的做法，但并非所有的开发商都依赖债务来支付他们的物业收购、项目设计和规划以及施工成本。
本周早些时候，在城市土地学会活动中，讨论了不列颠哥伦比亚省房地产行业的新兴趋势，两个主要的老牌本地开发商提供了一些关于其运作的见解。
Concert地产公司的一位代表说，他们公司只用手头的现金和储蓄来收购土地，没有任何债务。Concert地产公司由工会和管理养老基金拥有。
PCI发展公司是私营企业，它声称手上有相当数量的现金。他们的代表在会上表示，他们有机会在任何即将到来的销售中购买其他开发商释放的房产。
经询问，当地房地产公司Goodman Commercial指出，该地区的买家情况仍然偏向于私人投资者。虽然最近人们对包括养老基金和房地产投资信托基金（REITS）在内的机构团体的活动日益增多的认识有所提高，但这些实体在2022年记录的129笔交易中只负责了15笔，价值超过20亿元。
"在过去六个月里，所有商业地产资产类别的买家和卖家都在互相盯着对方，尤其是开发用地，"古德曼商业公司的辛西娅-贾格尔说。
"虽然业主和投资者做出商业决定的速度大大放缓，但买卖的理由依然存在。我们很幸运地完成了几笔交易，并帮助建立了新的基准定价，以协助在不断变化的市场中进行市场可比性分析。"
虽然目前的条件伤害了所有类型的项目，但它尤其可能减缓为大量不断增长的中等收入家庭提供急需的租赁住房的速度，特别是在未来几年持续的大量移民流动。
事实上，科罗曼德地产公司的一些最大的未来项目被计划为租赁住房项目，包括东温哥华的一个项目，有1150套租赁房屋。他们还提出了具有相当规模的包容性社会住房组成部分的公寓项目。
古德曼商业公司的马克-古德曼补充说，一些租赁项目多年来一直被搁置，即使以前有相对更有利的条件和投入，但这已经远远不是最佳状态。他说，其他建筑商会想，他们是否应该暂停或继续进行他们已经排定的项目。
"我们预计在建项目将完成，但已完成的建筑的融资可能比建设之初的预测要少。这种脱节对小型建筑商和非营利组织的打击尤其大，"古德曼说。
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自2008年千禧年发展集团违约以来，大温地区拥有重要投资组合的开发商从未以这样的方式和程度接近内爆--直到本周，科罗曼德地产公司向法院提交申请，寻求对其债权人的保护，因为该公司已经破产。
据报道，Coromandel Properties在温哥华市内有16个活跃的房地产项目，这些项目积累了总计7亿元的未偿债务。八个担保贷款人已经发出违约通知，要求偿还2亿多元，而该公司并没有这笔钱。
这些活跃的项目涉及到未来数千套住宅（公寓、出租房和社会住房），以及包括拟建酒店在内的商业用途。开发商在其法庭文件中警告说，如果它不能得到法院的保护，它将被迫对其房产进行火速出售。
"各个物业的开发工作处于危险之中，" 该文件还指出，在建项目的成本上升也是一个巨大的挑战。
在请愿书公布后的短时间内，科罗曼德地产的不稳定状况迅速在该地区的房地产行业中引起了反响。许多人现在问的问题是："会有更多吗？谁最有可能成为下一个？这只是一个开始吗？"
当然，推动科罗曼德地产公司岌岌可危的因素、投入和变量与千年发展集团所面临的问题极为不同。
正如Coromandel Properties的请愿书所指出的，由于2022年以来利率的历史性上涨，该公司已经无法偿还其大量的债务，他们现在的现金流不足以完成其项目。在过去的几年里，销售需求大幅下降，潜在的价格也是如此。
为了回答是否会有更多的问题，Central 1的首席经济学家Bryan Yu解释了某些类型的开发商如何比其他开发商更容易受到当前一代人的市场挑战。
"每个机构都会有不同的情况，但开发商目前面临着巨大的阻力，这在很大程度上是由于过去一年中利率的突然变化。房屋购买活动和预售条件已经枯竭，房价和土地价值已经下降，"Yu说。
"开发商面临着需求减弱和高商业利率的时期（根据债务结构的不同，情况可能更糟）。规模较小、负债较多的开发商和最近买下土地的建筑商面临更大的现金紧缩风险，不过一些长期拥有土地的大型成熟集团应该没有问题。"
总部位于温哥华的科罗曼德地产公司（Coromandel Properties）起源于中国，是当地房地产市场的一个相对新的参与者。它在2013年首次开始为重建项目收购房产，文件中说它的业务依赖于担保贷款、无担保贷款和股权融资的组合。
虽然担保贷款通常是传统的做法，但并非所有的开发商都依赖债务来支付他们的物业收购、项目设计和规划以及施工成本。
本周早些时候，在城市土地学会活动中，讨论了不列颠哥伦比亚省房地产行业的新兴趋势，两个主要的老牌本地开发商提供了一些关于其运作的见解。
Concert地产公司的一位代表说，他们公司只用手头的现金和储蓄来收购土地，没有任何债务。Concert地产公司由工会和管理养老基金拥有。
PCI发展公司是私营企业，它声称手上有相当数量的现金。他们的代表在会上表示，他们有机会在任何即将到来的销售中购买其他开发商释放的房产。
经询问，当地房地产公司Goodman Commercial指出，该地区的买家情况仍然偏向于私人投资者。虽然最近人们对包括养老基金和房地产投资信托基金（REITS）在内的机构团体的活动日益增多的认识有所提高，但这些实体在2022年记录的129笔交易中只负责了15笔，价值超过20亿元。
"在过去六个月里，所有商业地产资产类别的买家和卖家都在互相盯着对方，尤其是开发用地，"古德曼商业公司的辛西娅-贾格尔说。
"虽然业主和投资者做出商业决定的速度大大放缓，但买卖的理由依然存在。我们很幸运地完成了几笔交易，并帮助建立了新的基准定价，以协助在不断变化的市场中进行市场可比性分析。"
虽然目前的条件伤害了所有类型的项目，但它尤其可能减缓为大量不断增长的中等收入家庭提供急需的租赁住房的速度，特别是在未来几年持续的大量移民流动。
事实上，科罗曼德地产公司的一些最大的未来项目被计划为租赁住房项目，包括东温哥华的一个项目，有1150套租赁房屋。他们还提出了具有相当规模的包容性社会住房组成部分的公寓项目。
古德曼商业公司的马克-古德曼补充说，一些租赁项目多年来一直被搁置，即使以前有相对更有利的条件和投入，但这已经远远不是最佳状态。他说，其他建筑商会想，他们是否应该暂停或继续进行他们已经排定的项目。
"我们预计在建项目将完成，但已完成的建筑的融资可能比建设之初的预测要少。这种脱节对小型建筑商和非营利组织的打击尤其大，"古德曼说。
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