[房市情报] 特大计算错误致严重低估住房需求
很多人在计算加拿大住房需求时常会引用政府新移民数据，即2023年新引进46.5万永久居民。但加拿大帝国商业银行（CIBC）副首席经济学家称，加拿大的住房需求远超这个数字。因为住房需求除了满足新引进的永久居民外，还需要考虑一系列持特种签证，工作签证和学生签证的非永久居民人群（NPR），而这一计算错误令政府在2022年，至少低估了100万名NPR的住房需求，导致当前严重的住房危机。
加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC） 在2022年6 月时做出估计， 到 2030 年还需要额外建造 350 万套住房，才能为加拿大的每个人提供负担得起的住房，值得注意的是：这是在预计以目前的建设速度届时将建造的 230 万套公寓之上的３５０万套新住房！
CMHC 副首席经济学家 Aled ab Iorwerth 在报告中表示：“加拿大的住房供应方式需要重新思考并采取不同的方式。必须彻底改变住房部门，包括政府政策和流程，以及‘全员参与’的方法来增加住房供应以满足需求。”
但这个需求到底有多少？
CIBC副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）在最近的一份报告中表示，加拿大实际的住房需求增长远高于官方预估。
渥太华的目标是到 2025 年将新移民的数量比疫情前增加 75%。但2023 年有 465,000 名新移民并不意味着移民带来的净人口增长，因此住房需求将增加 465,000 人。但住房需求计算不仅要计算新移民的数量，而是从国外进入该国的新人口的数量。
在 2021 年的疫情期间，大约 70% 的新引进永久居民已经居住在加拿大，他们不需要额外住房。到 2022 年，这一比例暴跌至 42%。与前一年相比，2022 年新移民净增 31,000 人，增幅为 7.6%。但由于更多的移民来自加拿大境外，住房需求的实际净增长为 131,700 套或 108%。
虽然政府重点一直放在新移民（PR）身上，但非永久居民 (NPR) 在新移民中所占的比例更大。
“加拿大统计局的人口预测多年来一直低估了 NPR，到 2022 年至少低估了 100 万，”他说。
在取消疫情旅行限制后，由于加拿大-乌克兰紧急旅行计划授权(CUAET)，学生签证和工作许可等NPR数量激增，进入该国的非永久居民人数激增。（注：CUAET 为符合条件的乌克兰人提供临时居留权和为期三年的开放式工作签证）
CIBC 计算得出，抵达加拿大的NPR人数从 2021 年的 258,000 人增加到 2022 年的 70万人，增幅为 170%。
塔尔说，到 2022 年，从国外抵达的永久和非常住居民总计接近 955,000 人，这代表着“目前官方数据尚未完全反映的一年内前所未有的住房需求波动”。这些趋势在 2023 年不太可能缓解，而且可能会加剧。自 2022 年起，近 34万名 CUAET 签证持有人尚未抵达加拿大，还有数十万份申请正在等待处理。
据报道，联邦政府计划放弃访客签证的资格规则以减少积压，这也将增加需求。“可以毫不夸张地说，2023 年国际新移民人数可能达到 100 万，”塔尔说。
塔尔表示“这种规模的新人口流入，现有的政策工具可能无法解决当前和进一步增长的住房需求。”
加西网地产中心编译报道
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加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC） 在2022年6 月时做出估计， 到 2030 年还需要额外建造 350 万套住房，才能为加拿大的每个人提供负担得起的住房，值得注意的是：这是在预计以目前的建设速度届时将建造的 230 万套公寓之上的３５０万套新住房！
CMHC 副首席经济学家 Aled ab Iorwerth 在报告中表示：“加拿大的住房供应方式需要重新思考并采取不同的方式。必须彻底改变住房部门，包括政府政策和流程，以及‘全员参与’的方法来增加住房供应以满足需求。”
但这个需求到底有多少？
CIBC副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）在最近的一份报告中表示，加拿大实际的住房需求增长远高于官方预估。
渥太华的目标是到 2025 年将新移民的数量比疫情前增加 75%。但2023 年有 465,000 名新移民并不意味着移民带来的净人口增长，因此住房需求将增加 465,000 人。但住房需求计算不仅要计算新移民的数量，而是从国外进入该国的新人口的数量。
在 2021 年的疫情期间，大约 70% 的新引进永久居民已经居住在加拿大，他们不需要额外住房。到 2022 年，这一比例暴跌至 42%。与前一年相比，2022 年新移民净增 31,000 人，增幅为 7.6%。但由于更多的移民来自加拿大境外，住房需求的实际净增长为 131,700 套或 108%。
虽然政府重点一直放在新移民（PR）身上，但非永久居民 (NPR) 在新移民中所占的比例更大。
“加拿大统计局的人口预测多年来一直低估了 NPR，到 2022 年至少低估了 100 万，”他说。
在取消疫情旅行限制后，由于加拿大-乌克兰紧急旅行计划授权(CUAET)，学生签证和工作许可等NPR数量激增，进入该国的非永久居民人数激增。（注：CUAET 为符合条件的乌克兰人提供临时居留权和为期三年的开放式工作签证）
CIBC 计算得出，抵达加拿大的NPR人数从 2021 年的 258,000 人增加到 2022 年的 70万人，增幅为 170%。
塔尔说，到 2022 年，从国外抵达的永久和非常住居民总计接近 955,000 人，这代表着“目前官方数据尚未完全反映的一年内前所未有的住房需求波动”。这些趋势在 2023 年不太可能缓解，而且可能会加剧。自 2022 年起，近 34万名 CUAET 签证持有人尚未抵达加拿大，还有数十万份申请正在等待处理。
据报道，联邦政府计划放弃访客签证的资格规则以减少积压，这也将增加需求。“可以毫不夸张地说，2023 年国际新移民人数可能达到 100 万，”塔尔说。
塔尔表示“这种规模的新人口流入，现有的政策工具可能无法解决当前和进一步增长的住房需求。”
加西网地产中心编译报道
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